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    中国人民银行决定从本月17日起，调整商业银行自营性个人住房信贷政策和超额准备金利率。新政策的出台，将对我市个人房贷市场带来何种影响？银行放贷将有何新的动作？是否会产生提前“还贷潮”？记者昨日就此分别采访了市内各大商业银行及部分个人房产投资者和开发商。

    从今天起，到同一家银行贷款买房，不同的人拿到不同的利率，将不再是什么新鲜事。昨日有银行人士称，个人房贷利率将“看人论价”，区别对待。

    优质客户可享最低利率

    央行16日晚宣布取消执行了多年的个人房贷优惠政策，改为下限管理。上限幅度由银行自定。重庆银行业将如何动作？多家银行负责人昨日告诉记者，将根据个人的具体情况来确定利率，而不会搞“一刀切”。

    民生银行重庆分行副行长曹瑜表示，因为房贷属于中长期贷款，而银行的贷款规模有限，只有通过利率来区别客户。换句话说，对优质客户，就是最低利率；对普通甚至风险较大的客户，就抬高利率。

    浦发银行重庆分行个人银行部总经理刘祖军也称，在放贷时会根据客户具体情况来确定利率，不搞“一刀切”。交行重庆分行私金处处长黄布一也表达了类似的看法。

    哪些客户能够在银行拿到最低利率？曹瑜表示，除了银行公认的优质客户如公务员、教师外，还有资产、信用等情况，更重要的是在银行办理业务的情况。简言之，在银行买的产品越多，越受银行青睐。

    利差不会洗牌房贷市场

    除了不同的人拿不同利率外，浮动利率带来的还有不同的银行利率不同，不同的地区利率不同。高低利差会不会因客户频繁“跳槽”而使房贷市场重新洗牌？

    民生银行重庆分行副行长曹瑜认为，选择“跳槽”的往往是在银行享受不到最低利率的客户，这些客户也并非银行看重的优质客户，他们的离去不会触动银行。浦发银行重庆分行个人银行部总经理刘祖军认为，客户在选择银行时，除了利率，还会考虑别的因素，如有的银行就要对提前还款收取违约金。此外，还有服务水平、网点等。

    个人住房公积金贷款利率上调0.18%

    新华社消息 中国人民银行决定从17日起，调整商业银行自营性个人住房信贷政策和超额准备金利率。央行有关负责人昨日接受记者采访时表示，除此之外，个人住房公积金贷款利率也将相应微幅上调0.18个百分点，其中，5年(含)以下贷款由现行年利率3.78%调整为3.96%；5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。

    央行有关负责人同时表示，由于商业银行自营性个人住房信贷是居民以房屋为抵押的贷款，对商业银行而言是优良资产，考虑到市场竞争因素，多数银行会执行下限利率，预计实际上调幅度在0.07——0.32个百分点之间，因而对新购房居民的影响十分有限。这项政策调整对已购房居民也有一个较长的适应期，已签订的住房贷款合同将到明年初才执行调整后的利率。

    投资型物业投资节奏将缓

    宋先生在解放碑分别有一套写字楼和一间商铺。据他介绍，2004年上半年，他购买商铺时，开发商告诉他，所购的商业地产总价金额多少，按现行贷款利息，确定贷款的年限，即可算出购房每月应该付款金额。由于低利率，所算出的金额不是很多，他觉得有能力支付。

    去年10月加息时，包括宋先生在内的不少投资者就感到利率风险的存在，但那时开发商的解释是，加息0.27个百分点，对其还房贷款影响不大，也增加不了多少负担。而昨日个人房贷利率再次上调，投资成本增加，让宋先生等许多房地产投资者压力倍增。业内人士分析称，受此次调整影响最大的，正是投资型物业。投资者今后将更趋谨慎、理性，投资节奏可能放缓。

    “此次央行加息虽幅度不大，十分平和，但对投资型物业今后的影响却是明显的。”中原地产庄总称，央行此举实际上是在提醒贷款投资者，时刻存在利率风险。房地产价格不断上涨，而一旦体现商品房价值的租金的上扬幅度，不能跟进利率调整水平时，投资风险立竿见影。庄总强调，这次央行调高房贷利率，再一次向投资者暗示，个人在投资置业时，一定要考虑利率风险的存在。

    自营购房者可能立即下叉

    针对央行调整商业银行自营性个人住房贷款利率，及提高个人按揭贷款成数的政策，业内昨日分析认为，这对我市房地产的有效需求不会带来根本性地打压，反而会促使自营性购房者赶紧下手。

    同创集团副总裁周奕先认为，央行出台新政策更多的是针对上海、杭州等东部沿海房地产过热的城市，就是利用利率杠杆，从需求方对房地产业进行宏观调控，其初衷不直接针对普通市民。

    提高按揭门槛也不是制约因素。“早在去年，市内各大商业银行就已提高按揭首付比例，住宅最少三成，商业地产最少五成。”龙湖、晋愉等人士介绍，目前其客户的实力大都比较雄厚。根据观察，每新开发一个楼盘，购买者的按揭首付比例大多选择五成以上，因此，央行政策的影响主要体现在购房户的月供将增加，不过增数不是很大。

    旭日房地产顾问公司蒋总分析认为，自去年10月29日央行加息以来，业内就认为利息的宏观调整已进入一个“调整周期”，也就是说进入了“加息周期”，如果说去年下半年的加息是尝试性的，那么这次的利率上调完全是意料之中。因此，加息政策的出台，给购房者造成买涨不卖跌的心理，这反而会促进原本就有购房需求的购房者赶紧下叉，越早买越划算。

    多项目开发调控难度增加

    央行推出个人房贷新政策后，部分开发商表示，虽对房地产行业不会带来本质性的冲击，但对同时运作多个项目的开发商势必带来微妙影响：项目开发节奏调控越来越快，难度逐渐增加。

    协信集团城建公司邹副总介绍，该集团今年将同时运作5个开发项目，过去只是单纯考虑每个项目的投资回报，如今不仅要考虑单个项目的财务安排、资金回笼，更要兼顾项目开发节奏，及多项目之间的综合性调控和整体抗风险能力。否则稍有不慎，便有可能面临财务风险。

    据统计，今年前两个月，全市商品房施工面积近4460万平方米，比去年同期增长近48%，其中住宅施工面积近3326万平方米。协信、龙湖等认为，我市今年来房地产开发节奏明显加快、规模明显加大，利率调整后，对后期市场的影响有多大，仍待继续观测。因此，对运作多个项目的开发商，必须注意项目间的统筹兼顾，特别是开发产品结构要随时适应消费市场的需求。

    利率涨水不会引发“还贷潮”

    本报讯 个人房贷利率涨水，会不会引发提前“还贷潮”？对此，银行人士认为，有三大因素限制了提前还贷。

    交行重庆分行私金处处长黄布一认为，如果按下限利率执行，20万元（5年以上）贷款每月只增加利息约33元，负担并不重。浦发银行重庆分行个人银行部总经理刘祖军提出了另外两大因素：一些客户无力提前还款；一些客户宁愿拿钱去投资。

    此外，尽管新政策从昨天开始执行，但那只针对新借款人而言。对正在还按揭的购房者来说，明年1月才会面临利息支出增加的问题。

    昨日的情况也证明了这一点。多家银行人士表示，并未接到针对利率新政策要求提前还贷的申请。

    记者 陈雪莲 陈林采写