编者按：《物权法》草案向全社会公布征求意见后，对于其中的部分条款，在学术界和普通民众中间引发了一些争议，这正是“开门立法”带来的好处。有了争论，立法的质量才能提高，人民群众参与立法的积极性也才能增强。因此，我们今天把关于物权法草案争议的主要焦点整理出来，让广大读者自己决定，我们需要一部什么样的《物权法》。
焦点1：
国家所有权高于私人所有权？
草案规定：依照法律规定只能属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
不同声音：有人提出，我国的根本大法宪法已经明确规定，国家保护私人财产，现在草案专门规定国家所有权，是否意味着国家所有的森林、矿藏等就比私人所有的财产重要呢？草案规定，由政府代表国家行使所有权，极有可能演变为地方领导有权处分国有企业，容易造成国有资产流失。
专家意见：中国社会科学院法学研究所民法室研究员陈华彬介绍，草案起草过程中，是否单独规定国家所有权一直有争议，草案用五个条款列举式地规定了国家所有权的范围，借鉴了前苏联的模式，没有突破计划经济的影响，不利于社会主义市场经济的发展，容易形成对国家财产的特殊保护，违反了民事主体的平等原则，作为私权领域的根本法，这一规定是草案中的败笔。
北京大学法学院副教授王轶认为，草案根据所有权归属主体的不同，分为国家、集体和私人所有权，这样规定并不是为了对国家所有权或者集体所有权进行特殊的保护，或者强调它们相对于私人所有权的优越性；也不是为了对所有权主体进行类型的区分，区别对待。所有权的主体无论是国家、集体还是私人，在物权法的调整范围内，都属于民事主体的范畴，它们有一个统一的名称“所有权人”，在所有权的保护上，遵循同样的法律规则。因此，不存在违反民法平等原则的问题。
焦点2：
土地承包权是不是物权
草案规定：土地承包经营权人依法享有占有、使用和收益的权利，有权自主从事各种农业生产。土地承包经营权人有权依法自主决定土地承包经营权以转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。
不同声音：没有规定在什么情况下可以征收，关于合理补偿也没有规定，依然不能解决现实中发生的非法拆迁问题。
专家观点：北京大学法学院刘凯湘教授认为，土地承包权当然是一种物权。但是物权法草案现有的规定，相对于已经颁布的农村土地承包法，并没有突破。比方说，大家关心的抵押问题，最后还是没有落实进草案，原因就在于，农村的土地现在不是私有，农户仅仅享有土地承包经营权而已。在此种情况下，物权法没有写明土地承包经营权的抵押权，而且为这一权利的流转设置了很多限制，比方说，必须要由村委会讨论通过等等，其立法出发点就是要避免土地完全自由流通，避免因此带来农村的不稳定。简言之，农民的土地承包权可以转让，但还是有限制。
刘凯湘教授谈到，这些规定都是在充分考虑到现实国情的情况下的一种现实选择，如果形势发展到可以自由流转，修改法律，或进行司法解释，也不是没有可能。
他说，这一规定的遗憾可能在于，没有为土地承包权的被征收设置限制，也就是说，设定征收的行政程序，以及合理补偿的注释。物权法草案的表述是，按照国家规定补偿，但是对于国家规定没有进一步的说明，在实际执行中，很可能被地方利用、曲解，危及承包人的实际权益。他希望，物权法草案不能解决的问题，尽快通过其他立法形式来解决。
焦点3：
国家征收、拆迁如何补偿
草案规定：拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；并保证被拆迁人被征收人得到妥善安置。对违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
不同声音：“按照国家规定给予补偿”是一个模糊点，什么叫国家规定？什么叫妥善安置？实际生活中，这种补偿往往是地方的规定，南京和上海就不一样，河北和北京也不一样，这种地方规定算不算国家规定？
专家意见：陈华彬认为，草案对征地、拆迁的补偿问题作出了原则性规定，由于全国各地经济发展情况千差万别，作为国家法律，没有必要也不可能作出一个统一规定，具体的标准应通过地方立法解决。
王轶指出，草案中的这一规定，还有可以商榷的余地，比如说关于补偿的标准，如果当事人认为不合理，认为侵犯了本人利益的话，可以诉诸法律，将补偿标准列入司法审查的范围，有这一条就好办了，笼统地写按国家规定补偿还有缺陷，还不足以保障当事人的合法权益。
所谓“合理补偿”和“妥善安置”，法理上属于民法的衡平规定，它授予了法官相应的自由裁量权，一旦拆迁人或征收人与被拆迁人或被征收人就补偿是否合理、安置是否妥善产生争议，也应当允许法官依据争议双方的实际情况，根据自身的法律素养和社会阅历，行使自由裁量权作出裁断。
焦点4：
“公共利益”会不会被滥用
草案规定：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用自然人、法人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应给予合理补偿。
不同声音：现实中，盗用“公共利益”之名行“商业拆迁”之实的事例并不鲜见，应该怎么理解这里的“公共利益”呢？现在往往是只要经济发展需要，建超市、建各种娱乐经营场所，也被认为是公共利益。
专家意见：陈华彬介绍说，民法上的公共利益，主要是指不特定的多数人的利益，大致相当于我们日常生活中所说的“广大人民群众的利益”。在由中国社会科学院起草的《物权法》草案中，以列举的形式规定了公共利益的范围，主要包括了军事用途、国家基础设施建设、教育文化卫生事业用途等，凡是属于商业开发的，决不属于社会公共利益。商业开发是以营利为目的，搞商业开发要用土地房屋，这就成了平等主体之间的事情，可以通过合同的方式解决，所以在社会公共利益上应有更明确的规定，以免被滥用。
王轶认为，民法上的公共利益强调的是一种“直接相关性”，即不能够把间接有利于不特定第三人利益的事项，认定为与公共利益有关的事项。因此进行征收和征用行为的县级以上人民政府，必须能够证明其目的是为了直接推动不特定第三人利益或其他类型公共利益的实现。例如进行公共道路或其他公共设施的建设、为了解救人质等，和国家利益相似，它只能做一个大致的界定，无法穷尽。要想明确，也要像国家利益一样，通过立法机关和司法机关的表决程序来使它类型化和明确化。
焦点5：
物业纠纷从此有法可依？
草案规定：第六章专门设业主的建筑物区分所有权，共15条，就专有部分所有权、共有部分权利、建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库的所有权确定、业主委员会、业主会议的权利、维修基金的权属及其使用、共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配以及争议的解决等都作了较为明确的规定。
不同声音：现在有的地方碰到这样的情况，开发商把地下车库卖给了业主，有业主告到了法院，说买房的成本里已摊进了车库费用，怎么又买一次？当小区的停车位被约定为房地产开发商或建设单位所有时，房地产开发商或建设单位将以高租金或高价格，向小区业主、住户合法地获取高额的经济利益，直接损害小区业主住户的应有的合理利益。
专家意见：陈华彬介绍，建筑物区分所有权是指每一个区分所有权人，即每一个业主，对自己的房屋的专有部分所享有的专有所有权，对共有部分所享有的共有所有权，以及管理整个建筑物的权利。它是由这3种权利构成的，专有所有权、共有所有权和成员权构成的复合性权利。
对于会所和车库的归属，一直有争议。草案规定有约定的按照约定，这是为了适应实际生活中，很多情况下车库属于开发商重新进行开发的部分。
王轶认为，草案的规定是对于业主所享有的区分所有权一些权利保障最根本的规定。如果侵犯了业主的区分所有权，就可以按照物权保护的方法，向法院提起诉讼。物权保护有各种方法，承认你的权利，排除妨碍，甚至恢复原状，赔偿损失，物权法的规定，应该说进一步明确了业主维权的法律依据。
对于停车位的归属，大多数情况下占用的是建筑区划内的道路，草案中已有明确规定，道路属于业主共有，因此停车位理所当然属于业主共有，可以通过业主大会来行使所有权，决定它的分配、使用。这样的规定，对于培育公民的民主意识也是有积极意义的。
焦点6：
购买赃物理直气壮？
草案规定：对被盗、被抢的财物或者遗失物，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。
不同声音：草案这一规定有点超前，比如作案人盗窃了汽车，汽车的发票等各种手续都有，作案人把价值10万元的车4万元就当了。丢车人去典当行追赃时，按照目前草案规定，车主应该把4万元付给典当行，车主肯定不干。有一些故意买赃物的人，如果钻空子的话，只要手续齐全的赃物就敢买，反正案发后被盗抢的人得把买赃的钱还给我，我也不吃亏。某种程度上，这会纵容购买赃物的行为。
专家意见：陈华彬介绍，各国都存在善意取得制度，讲的是如果你把别人的东西借来了，又卖给第三人，如果第三人根本不知道出卖方是无权处分的，第三人完全就是善意的；如果第三人是从公开的市场买的，并且手续齐全，他就是没有过错的；他相信对方有这个权利来卖这个东西，基于此而形成的信赖就体现为一种交易的安全。现在各国的法律都优先保护善意的买受人，目的就是保护交易安全，背后的依据是交易的安全体现了社会利益，关系到整个市场经济健康发展。
焦点7：
70年后，我买的商品房怎么办
草案规定：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。但是使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。
不同声音：物权法草案对到期后“可申请续期”的规定过于笼统，不容易保护公民的权益。比如，建设土地使用期间届满后，地上的建筑物归谁所有？到期后土地“续租”的价格究竟怎么算，还可以租几年？土地是政府的，到期了如果政府要收回去，房子该怎么办？相关案例已在深圳出现。
专家意见：刘凯湘教授认为，物权法草案已经解决了大家担心的70年的房屋土地使用权问题，即在房屋土地使用权期满后，除非因为公共利益需要，使用权人的继续使用权必须得到满足。他说，我国原有的房地产管理法规约定了住宅用地的期限最高是70年。有的地方也规定了，房屋所有者可以申请延期使用，前提是提前预约。之所以出现这个问题，因为作为依附于土地上的房屋，其使用寿命以及所有权是没有期限的，可能50年，也可能80年，是一个不确定的数字。但是一旦超过了70年这一期限，就会出现问题，但是并没有相关法律来回答和解决这一矛盾。此次物权法草案明确了期间届满以后的申请权限和程序，既保障了公民私有财产权，也充分考虑了维护社会稳定的需要。
刘凯湘谈到，从世界范围内的情况来看，有些西方国家的土地使用权是没有期限的，所以不存在这个问题；而另一些规定土地使用权期限的则采取到期后，由政府收回土地和地上的房屋，给予拆价补偿的方式。当前我国草拟中的物权法选择了可以“续约”的解决办法。至于媒体和社会公众关心的续租时间和价格，他说，这显然不是物权法能一次性解决的，需要新的法规予以补充和完善。他相信在物权法通过实施后，相关完善法规和实施办法很快就会出台，因为现实需要和迫切性摆在那儿。
焦点8：
宅基地为何能转让却不能抵押
草案规定：宅基地使用权人经本集体同意可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。
不同声音：宅基地既然能被转让，能不能被抵押？有人建议，应允许农村宅基地使用权抵押。
专家意见：刘凯湘教授说，物权法草案的现有规定，有其进步的地方，即部分解决了宅基地使用权的转让问题，允许在本集体内流转。但是，这一规定还是有些简单，因为没有允许农村宅基地在更大范围内流转和抵押，这不利于农村市场经济的发展。因为新时期，不仅存在农村人迁移到城市，成为事实上的城里人的情况，同时也存在农村人想贷款发展经济，但是又没有抵押财产的情况。如果物权法在这方面开的口子更大，可能对于发展农村经济，提供更大的动力。
刘凯湘教授介绍，新中国成立之初，规定宅基地农民可以无偿使用，不得转让，目的是保证农民不至于没有居所。最新物权法草案的规定则是为了避免农民的房屋和宅基地如果抵押转让后，一旦生活和生产发生变化，农民将无依无靠，沦为无居无业的失地农民，不利于保持农村稳定。他说，这样立法的本意是好的，但是可能低估了农民的抗风险能力。其次，即使有这一规定，也不能客观上避免农民成为“无产者”，因为既然允许土地流转，光有房屋，不能解决农民的生存问题。
他还建议，对城镇居民到农村购买宅基地，最好不要完全禁止，可以设置一些保护性条件。
焦点9：
还要不要拾金不昧
草案规定：对遗失物，所有权人等权利人有权追回。拾得人应当自拾得遗失物之日起20日内通知所有权人、遗失人等权利人领取，或者送交有关部门。所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。
不同声音：在有悬赏的情况下，拾得人可以主张报酬；那么，如果没有悬赏呢？拾得人在所有权人、遗失人等权利人没有悬赏的情况下，是否应享有报酬请求权？
物权法草案有关拾得物的规定，不经意间引起社会关注。在有悬赏的情况下，拾得人可以主张报酬；那么，如果没有悬赏呢？
刘凯湘谈到，拾得人在所有权人、遗失人等权利人没有悬赏的情况下，是否应享有报酬请求权，是物权法草案起草过程中一直争论的问题。但是他认为，拾得人主张权利完全合理，不仅是国际通用法则，也符合现实国情。市场经济条件下，拾得人要交还拾得物，不仅要联系失主，还要保管、保存，不仅花时间，有时甚至要付出劳动，按市场经济法则，当然应该取得合理报酬。
他介绍，目前在德国、日本等国，法律规定都可以按照拾得物的财产价值比例主张报酬。但是，国内这方面的认识还差距很大，从目前的媒体和公众反应来看，大家聚焦这一点的比较多，事实上，相对于庞大的物权法容量和物权法对于中国法治建设的巨大意义来说，这一部分规定的现实意义远远不应提到目前这么一个关注高度上。
之所以形成了目前的高关注度，就是因为这一规定和我国长期以来传统教育中鼓励拾金不昧的道德和教育相背离，甚至是颠覆。他说，在今天这么一个价值取向多元的社会，有争议是正常的，也是可以理解的，任何事情都有一个接受的过程。
焦点10：
侵犯私人财产是否定罪
草案规定：国有企业、集体企业直接负责的主管人员严重不负责任，造成国有企业、集体企业破产或者严重亏损的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
不同声音：那么私人财产被侵犯就可以免责吗？
专家观点：刘凯湘教授指出，物权法草案的这一规定，尽管很突兀，而且没有提到侵犯私有财产如何定罪，看似不合理，但是在我国当前的社会转型期，这样做并无不妥。而且，这只是一个笼统规定，缺乏具体的实施细则，所以，在现实生活中能否发挥应有的效用，人们还需拭目以待。他谈道，当前在发展生产力的幌子下，全国各地都有随意处置国有企业产权的现象，因而如果物权法不能对国有企业产权改革作出具体的规定，那么，中国的物权法并没有多大的现实意义。
但是，这并不意味着，国家不保护私有财产。私有企业属于私有财产范围，其合法性、正当性和不可侵犯性，国家宪法层次都有相关规定，而且，物权法本身也是进一步落实保护私有财产不受侵犯的法律。（王亦君
万兴亚）
