物：动产和不动产
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所谓物权是指权利人支配的物的权利。物权法中的物包括不动产和动产。工厂、房产都是不动产、耕地、草原、滩涂、矿产等自然资源就也都是不动产。不动产还包括道路、通讯、电力、天然气等基础设施。动产的概念非常宽，汽车、轮船、工厂的机器设备、家具、衣服、手机都属于动产。
有委员建议，物权法的调整范围还应该进一步扩大。全国人大副委员长路甬祥在草案三审时说：“水上航道和空中航道，还有频道，也是有限的自然资源，是不是在这部法上要规定？它们不是传统的物的概念，但是因科技发展，实际上是可利用的重要公共资源。”
《物权法》专家组成员王利明认为，无形财产，只要有可支配性，也受物权法的保护。因此关于物的解释中，附加规定了“法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”
国家、集体、个人财产平等保护
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物权法是关于财产权利的基本法，社会各界对物权法强化保护私有产权寄予厚望。
草案在所有权一章增加了7个条款，对国家所有权、集体所有权、个人所有权的保护做出了更为细致的规定。
《物权法专家建议稿》主持人梁慧星教授认为，“这种所有权分类，是为了反映生产资料所有制的性质，更多具有政治意味。民法中所有权的主体无论是国家、集体、个人，其所有权性质都相同，保护的手段应该没有差异。”也有学者认为，对国家所有权设置同集体所有权和私人所有权不同的保护规则，这个是违反民法上的平等原则，也是违反物权法对于所有物权一起保护的精神。
对此，全国人大法工委副主任王胜明解释说，在物权法当中，规定国家所有权以及集体所有权，以及私人所有权，并不违背民法中规定的平等保护民事主体原则。在我国，作为规范和调整财产关系基本法律的物权法，应该体现和反映我国的基本经济制度。我国的基本经济制度是多种所有制经济共同发展。这里的“多种所有制经济”，当然也包含鼓励、促进和引导非公有制经济的发展。对几种所有权都平等保护立场是非常鲜明的。
三种途径解决物权受损
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目前我国没有专门的物权法，有关物权的法律规定散见于民法通则、担保法、土地管理法等法律的相关条款，对物权的保护不全面，缺乏系统性，有些规定也过于简单、原则，缺乏可操作性。
加强对物权的保护，是维护权利人财产权益的必然要求。物权法草案在现行民法通则等法律有关规定的基础上，对确认权利、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、损害赔偿等物权保护方式作了较为全面的规定。
草案规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，应当依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
统一登记制度正在进行
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我国有关不动产的登记机构比较多。房屋、林地、土地承包经营权都要分别登记。建一座厂房需要到多个部门进行登记。这大大的浪费了社会成本。有的登记部门还变相收费，查阅复印一次收费上千元。针对这种情况，因此许多学者，包括不少常委会组成人员都认为应该规定统一的登记机构。
草案明确规定，“国家实行统一登记制度。”并且对现在存在的一些问题作出了针对性规定。
但是如何统一，由哪一个部门来统一登记，草案并没有做出直接规定。梁慧星教授在他的专家建议稿中主张，不动产的统一登记应该由县级法院统一管辖。也有学者主张应该由司法局进行统一登记。物权法专家建议稿起草者清华大学程啸博士在接受记者采访时说，统一登记制度涉及多个行政部门的利益，有待于行政体制的进一步深化改革。
拆迁、征收要合理补偿
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拆迁、征收征用是个焦点问题。草案对拆迁、征收征用的适用条件和补偿标准做出了比较明确的规定。即征收征用只能是为了“公共利益”，公共利益应该如何界定，草案并没有说明。另外，补偿的标准是“按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。”但是，有专家提出哪一级政府的规定才是国家规定，“合理”由谁确定。
在草案三审过程中，乌日图委员提出，拆迁的“合理补偿”由谁规定，应予以明确，以免造成法律上的漏洞。严义埙委员认为，市场经济发展以后，公共利益是多元化的，在这种情况下，这样写是否太简单了。如果把补偿的标准定得合理的话，可以抵制乱征用的问题。
但也有委员认为，现在有的人是给多少钱都不肯搬。制定法律既要考虑一方面的利益，也要考虑另一方面的利益，要协调好。如果只是过分强调一方面的利益，比如国家要发展，发展需要用地，肯定要拆迁，过分地保护会使发展付出过大的代价。
低价出售国企追究法律责任
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草案对国有资产流失进行了特别关注，第五章国家、集体和私人所有权中，专设两条规定国有资产流失和非正常贬值的法律责任，以打击利用职权损害国家利益的非法行为。
第七十一条违反国家规定，以无偿或者以低价折股、低价出售等手段将国有财产、集体财产转让，造成国有财产、集体财产流失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十二条国有企业、集体企业直接负责的主管人员严重不负责任，造成国有企业、集体企业破产或者严重亏损的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主会议代表业主行使诉权
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随着我国住宅小区的增多，小区业主的权益和小区纠纷日益受到关注，草案用15条条款，对业主的权利进行详细规定，为业主维权提供了很强的指导作用。其中，对小区业委会能否代表业主打官司这一外界争议很大的焦点，草案并没有给出答案，而是规定，业主会议代表业主行使诉权。
70年建设用地使用权期满收回
申请续期需提前一年
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在我国，土地属于国家所有，但我们可以在一定期限内有偿使用。比如，一般人所拥有的住房的土地使用期限就是７０年。那么，７０年后，我们的房子怎么办？一段时间以来，这个问题已成为社会关注的焦点。
针对这一问题，物权法草案规定，建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。
参与这部法律草案起草、修改工作的法律专家表示，这只是一个原则性的规定。至于具体如何操作，有待今后进一步明确。
索取合法买的赃物要付费
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目前，我国的民法通则规定对于赃物不适用善意取得，也就是对赃物应无条件返还。草案第一百一十二条规定了赃物的适用善意取得条件。
对此，参加草案三审的宁夏回族自治区人大常委会副主任张小素表示担忧，如果这样规定，“势必会助长一些人去偷盗，然后很快销赃，同时，也会助长社会上一些人通过善意取得的方式，购买明知来路不明的东西，并在法律上获得保护，这样可能导致犯罪现象增加。”
王利明教授认为，现在各国的法律最后都采取了一致的态度，优先保护善意的买受人，目的是保护交易安全，背后的依据是交易的安全体现了社会利益，关系到整个市场经济健康发展，而所有人的利益是单个人利益，单个人的利益和社会利益相比较，应该放在较后的位置。但善意取得制度的适用范围在各国不一样，我国善意取得制度的适用面比较小，因为我们历来不承认赃物可以善意取得，凡是偷的、抢的，都是追赃一追到底。现在大家感觉到这样做也有一个问题，犯罪分子偷来的赃物拿到公开市场买卖，买受人并不知情，如果一追到底就拿走了，不给买受人任何补偿，对于买受人也不公平。因此，很多人呼吁对于这点也要开个小口子，主要看这个赃物是否是在公开市场买的，如果是私下买别人偷的东西，就不受保护。如果是公开市场和通过拍卖得到的，应该要给予一定的保护，这不是保护盗窃犯和抢劫犯的利益，而是保护买受人的利益。原所有人还是有一个得到保护的机会，就是所有人可以向无权出售人请求赔偿损失，草案有这样的规定，这是为所有人提供的救济渠道。
拾金不昧没有报酬
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对于拾金不昧者应不应给予报酬，这是一个法律和道德难题。三审草案基本延续了现行民法通则的法律精神，即拾金不昧者不应该获得报酬。但是针对目前存在的悬赏寻找遗失物找到之后又反悔的情况，草案认为悬赏者应该履行承诺。
草案规定，无人认领的遗失物归国家所有，这依然延续了现行法律规定。对此，梁慧星教授认为，这不符合各种所有权权利平等的原则。对于无主物，应该用先占原则确定所有权，即谁先拿到，谁就拥有它。
禁止城镇居民购置宅基地
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草案对宅基地的转让作出了更为严格的限制，明确规定，宅基地只能在本集体经济组织内转让，并且强调禁止城镇居民购买农村宅基地。
程啸博士认为，将转让范围限制在本集体内，实际上基本上阻止了农村宅基地的转让。很有可能让宅基地成为一种“死产”。程啸说，这样规定是立法机关担心农民流离失所，并且如果开了口子可能造成农村土地开发的“热潮”。
是否规定“渔业权、采矿权、典权”
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草案第三编规定了五种用益物权，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权等。有委员和专家认为，应将渔业权、采矿权、典权纳入其中。
海域、滩涂使用权、采矿权，都是大量发生的用益物权，应在物权法中单独列章。这几个方面尽管有专门的渔业法、海域使用管理法、矿产资源法等规定，但这几部法的立法思路和物权法不一样，这几部专门法主要是从行政许可和管理的角度作出的规定，立足于怎么管理。而物权法的思路是从对物权的确认、利用和保护的角度作出规定。典权也是一种用益物权，梁慧星、王利明等民法专家主张，典权是我国对世界法制的一个贡献，可以为老百姓提供一种融资手段，规定典权是有必要的。但有人认为典权的生命力不旺盛，所以三审草案没有规定典权。
维护特殊人群权利
草案设立居住权
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有一位老人真实的遭遇：她在北京城里的一户人家做了３０多年的保姆后，雇主承诺要给她“养老送终”。但在她生病后，雇主就将她送回乡下，导致这位８０多岁的老人无处栖身。该如何解决类似上述老人的问题？物权法草案以专章的篇幅，通过设立居住权的方式，来维护这一特殊人群的利益。
草案规定，所谓居住权，是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外；居住权设立后，住房所有权人变更的，不影响居住权。
关于居住权的期限，草案规定，期限根据遗嘱、遗赠或者合同确定；无法确定的，成年居住权人的居住权期限至其死亡时止，未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止。因住房灭失，住房所有权人获得赔偿金的，应当给予居住权人适当补偿；没有独立生活能力的居住权人，也可以放弃补偿，要求适当安置。
同时草案明确规定，上述居住权不包括因婚姻家庭、租赁产生的居住关系。
物权法名词解释
建筑物区分所有权
随着住宅商品化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。建筑物区分所有权包括三种权利，即住户就高层建筑物内其居室等享有所有权，就走廊、电梯等享有共有的权利，就该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。
共有
指两个或者两个以上的民事主体对一项财产共同享有所有权。共有关系可以依照法律规定发生，也可以根据合同约定发生，还可以根据共同受赠、共同继承等法律行为发生。依照民法通则的规定，共有分为按份共有和共同共有。例如，二人共同出资购买一辆汽车，并约定对该汽车按照其出资额享有权利，即为按份共有。夫妻双方对他们婚后取得的财产，如果没有特别约定，应当不分彼此地享有权利，即为共同共有。
孳息
指由某一特定物产生的收益。孳息可以分为天然孳息和法定孳息。天然孳息指根据物的自然属性而获得的收益，如树木所结的果实、母畜所生的幼畜等。法定孳息指基于法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、出借人根据贷款合同取得的利息等。
用益物权
指在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。
建设用地使用权
用益物权的一种。指对国家所有或者集体所有的土地占有、使用和收益，在该土地上建造并经营建筑物、构筑物以及其他附着物的权利。
地役权
用益物权的一种。指因通行、取水、排水、铺设管线等需要，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产的便利与效益的权利。例如，甲工厂原有东门，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。此时乙地称为“供役地”，甲地称为“需役地”。
居住权
用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。例如，某人在遗嘱中写明，其住宅由他的儿子继承，但应当让服务多年的保姆居住，直到保姆去世。设立居住权，应当向县级登记机构办理居住权登记，经登记后居住权才成立。物权法上的居住权，不包括因房屋租赁产生的居住权，不包括住旅馆等，房屋租赁或者住旅馆不需要向房地产登记机构申请登记。
担保物权
指在借贷、买卖等活动中，债务人或者第三人将自己所有的不动产或者动产作为履行债务的担保。债务人未履行债务的，债权人有权拍卖或者变卖债务人或者第三人提供的不动产或者动产，就卖得的价款优先受偿。担保物权包括抵押权、质权和留置权。
抵押权
指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。例如，某人向银行申请贷款，并以自己的住房作抵押，在这一担保关系中，银行即为抵押权人。
质权
分为动产质权和权利质权。动产质权指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，以该动产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人有权就该动产优先受偿。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质押财产。出质人也可以将法律规定可以转让的股权、仓单、提单等财产权利出质，这时质权称为权利质权。
留置权
指债务人未履行债务时，债权人扣留已经合法占有的债务人的动产，并依照法律规定的程序就该动产优先受偿的权利。例如，顾客不向裁缝店支付服装加工费时，裁缝可以留置加工的服装，待顾客支付加工费后再归还做成的服装。
占有
指占有人对不动产或者动产的实际控制。占有人可以是依法有权占有不动产或者动产，例如根据买卖合同占有对方交付的货物。占有人也可能是无权占有他人的不动产或者动产。例如，借他人的物品，过期不还。占有人不知道自己是无权占有的，称为善意占有；明知自己是无权占有的，称为恶意占有。
律师：
建议小区共用设施属业主所有
四川合泰律师事务所律师何佳林称，对小区内公用设施的所有权，物权法草案规定，开发商与业主有约定的按约定处理，没有约定的，如果开发商有证据证明是自己的属于开发商，没有证据属于全体业主共有。
何律师认为，这条将给一些不良开发商留下空子，有的开发商可能采用霸王合同的形式，约定游泳池、广告位等配套设施属开发商自己所有，显然不利于保护广大业主的利益。这样下去，开发商与业主势必会为共用设施加深矛盾。
何称，共用设施本来就应该属于全体业主。何律师建议，物权法草案取消相关“约定”，直接规定共用设施属全体业主所有。
市民：
拾金不昧适当收取报酬
市民李育华觉得这一规定可能造成物品丢失后，拾主不愿返还主人，将更不利于保护物。李建议将此条修改为适当收取报酬，金额以5%~10％较为适当。本报记者黄庆
全民立法催生恒产时代
据新华社7月10日消息，物权法是一部关系每一位公民切身利益的民事基本法律，这部法律草案提请审议伊始就受到社会广泛关注。依照全国人大常委会委员长会议的决定，全国人大常委会办公厅日前向社会全文公布物权法草案，广泛征求意见。
在我们的集体记忆中，这是新中国成立以来少有的几次“全民立法”之一，此前影响最深远的莫过于1954年制订宪法时的全民讨论。物权是现代社会人与人、人与自然界、人与社会的最基本关系的规则化，和其他法律可能只规范某一特定群体而非全民的权利不一样的是，物权法和每一个人的利益息息相关。在各方意见不一、各种争论未定的时候，将这部法律草案全文公布并公开征求意见，体现了全国人大常委会理性和成熟的立法思想。
物权立法全民参与，充分地吸纳民意，充分地尊重每一个利益相关者，让利益相关者进行充分的博弈，有利于催生一个理性恒产时代的来临。从一组数字可以看出物权法在调整财产关系中的重要性：2003年全国法院审理刑事案件74万件，行政案件11.5万件，而民事案件则达到了484万件———它的完善出台对于保护私有财产的意义不言而喻。
对财产权认识最深刻的莫过于英国的哲学家休谟，他认为，财物的稳定性占有对于一个政治社会是至关重要的：社会上的主要乱源起于我们所谓的外物，起于那些外物可以在人们之间随意转移而不稳定时。这时他们就一定要去找寻一种补救办法，设法尽可能地把那些外物置于和身心所有的那些固定的、恒常的优点相等的地位———秩序源于个人拥有一个不容他人侵犯的私域。
休谟的深刻还在于，他认识到稳定性的占有财物不是自然关系，而是一种人与物的道德关系———财物的稳定占有使社会拥有了一种“共同的利益感觉”，而市场公德正是建立在这种感觉之上：欠债所以要还钱，不在于人性的善良，而是为了别人也能够如此对待自己。中国的先哲有着类似朴素的认识：有恒产者才有恒心———“恒产”隐喻的是人稳固的物质基础，“恒心”隐喻的是人稳定的精神诉求，人的向善、诚信、进取心等美德正是建立在“恒产”基础上。
毋庸置疑，以物权法确立恒产对当下中国社会秩序的健康推进是相当重要的。一方面是公权力缺乏对私人财产权的尊重，近年来以“公共利益”的名义剥夺公民合法财产权的恶性事件时有发生，这不仅危害了社会稳定，也伤害了公民对国家的热情；另一方面是公民缺乏对财产权的安全感，虽然“保护公民合法私有财产”写入了宪法，但基于我国宪法尚未司法化，私产缺乏法典的护佑，无恒产也就无恒心，这自然伤害到公民创富的热情和守富的信心；还有，物权的飘忽也伤害到了市场道德的建立，没有恒定的物权牵连起社会“共同的利益感觉”“私恶即公益”的公德链条就会断裂，骗贷、欺诈、制假等败德行为就会充斥于市场。
而通过全民参与的物权立法，在充分博弈中确立恒产的同时，传递一种基于“共同的利益感觉”的恒心，强化公民感觉，修复市场道德伤痕。当然了，正如一位专家所言，对一部法律抱过高的期望是不现实的，物权法之外还需要更多的配套法规———但通过全民参与物权立法，恒产时代的大门广阔地敞开了，宪法“公民的合法的私有财产不受侵犯”的规定将有坚实的践履支点。（曹林）
