事件回放：

    开发商住宅总公司于1997年建成小区及其配套设施，于1997年9月，就将配套设施文化活动站和综合办公楼分别移交给政府有关部门。有关部门把配套设施出租给一家饭馆和一家娱乐城，至今已有6年多。2003年末，饭馆倒闭，又转租给娱乐城，娱乐城重新装修，而且违反规划，并加以扩建。由于饭馆和娱乐城造成很大的噪音和空气污染，特别是对附近的226楼、228楼污染最严重，由此产生了很多扰民问题。

　  居民要求：有关部门和娱乐城应当按照政府规定，立即停止娱乐城的营业，撤出小区，恢复文化活动站和综合办公楼的功能。有关部门无偿地接收公建设施，又有偿地出租，造成对业主权益的侵占，应赔偿业主公建使用费。

    专家观点：

    秦兵（北京律协房地产专业委员会委员）：

    产权不明晰导致公建纠纷

    房地产市场从拿地、开发、销售到物业管理等等各个环节都比较容易出现纠纷，由于我们物权法的缺位，物业管理纠纷在房地产纠纷中会越来越多。导致物业管理纠纷的一个很重要原因是由于物业产权，特别是公建配套设施产权不明晰所造成。

    相对而言，住宅本身的物权比较容易区分，而住宅小区配套公建的产权归属就远要复杂得多。公建一般可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。我国《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。但具体到物业的哪些共用部位、共用设施设备业主拥有所有权，哪些只有使用权方面，我国共有建筑中物业产权的划分并没有一个全国性的统一法律、法规和办法。虽然一些地方已经对住宅小区公建设施产权归属在条款上作了相对明确的规定，但在实际操作中，业主要弄清楚哪些设施设备是非盈利物业，哪些属于物业服务设施，哪些又摊入了建设成本，则不是一件容易的事。

    配套公建设施处于产权不明的状态。这不仅侵犯了小区业主的权益，而且也给配套公建设施的目前管理和今后维修造成困难。许多小区住户和业主委员会，只能听任房地产商或物业管理公司使用出租甚至再次出租这些配套公建设施。

    关于人防工程，当前我国对于人防工程的权属问题并没有专门的立法。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、第二十六条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。

    从这些法律、法规和规章的规定可以看出，物业小区作为民用建筑，其人防工程是公建配套设施，应当遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。即人防工程的权属属于投资者所有，所有者可以将人防工程依法进行转让、租赁。如果开发商在开发楼盘时，没有把人民防空工程的建设成本计算入销售成本时，人防工程应归开发商所有。反之，则应当归所有业主共有。

    对于人防工程的具体归属，按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费作为商品房的成本，包括在商品房销售价

    格构成内。因此，如果开发商没有将人防工程的投资作为成本包含在商品房销售价格中，应当在合同中向购房人明示。否则可以推定开发商出售商品房时已将人防工程的建设费用作为商品房价格的组成部分，人防工程属于全体业主所有。

    除法律、法规、规章有特别规定外，只要物业小区人防工程符合并满足以下条件之一，即可认定其属于全体业主共同所有：（一）开发商在计算公摊面积时把人防工程的建筑面积计算在内；（二）开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供人防工程供全体业主使用；（三）开发商把建造人防工程的成本核算在住宅开发成本之内。关于小区学校，目前没有比较明确的规定，但我认为也应当依照人民防空的规定处理，而不应当直接将其产权归政府部门，因为小学所有的土地使用权也已经转让了，其所有权应当归投资者所有，如果被计入销售成本中，也应当归全体业主所有。