[新华网]： 3月14日（星期三）上午10:30到11:30，新华网重庆频道携手时代信报、搜狐焦点房地产网推出“业委会维权尴尬——3·15网上特别对话”，特邀请上海大学法学院院长赵万一教授、国内著名维权人士王海，以及本市某知名小区的业委会主任、物管公司高层、开发商代表一起共同探讨，希望为城市有产公民提供一些可资借鉴的维权思路。欢迎广大网民朋友踊跃参与！ 　[2007-3-13 21:50:24]

[主持人傅小渝]： 各位网友上午好！今天是一个比较特殊的日子明天就是3.15，3.15是消费者权益日，在这个时候同时《物权法》在全国人大审议通过，这个时候我们特意请到了几位嘉宾，就业委会的维权尴尬这系列问题做一个访谈，希望广大网友踊跃发言。 　[2007-3-14 10:33:19]

[傅小渝]： 之前因为我们收集了很多网友的提问，其中涉及了有些问题，张庆伟张博士对此很有思考，其中谈到业委会的地位问题，作为业委会协会，包括它缺少法律主体地位，它和物管方面的一些利益与冲突的时候，大家遇到了大量的尴尬，张博士给我们做一些解答。 　[2007-3-14 10:34:32]

[张庆伟]： 因为这个事情全国已经开始有了很多这种尝试，包括沈阳已经有一个区顺利的引入，组建了一个以区为级别的业委会，包括在北京、上海等地，这个业主委员会也是呼之欲出。他们遇到一个主体稍微不明晰的一个过程，但是这个过程我们在社会发展和建设当中，突然出现了这么一个事情，短时间内要求政府马上解决或者确定这个可能还会有一个时间问题。 　[2007-3-14 10:35:22]

[张庆伟]： 而且在成立业主协会过程当中，可能很多业主委员会，包括一些个人，他抱着一个维权的想法和考虑，站在了和物管公司包括开发企业，乃至于与政府对立的层面。他们的心情可以理解，但是从整个过程当中，我觉得对于协会的成立包括主体地位，它应该是和谐社会的一个衬托，而不是维权的一个工具。我觉得大家对业主委员会呼之欲出这个过程，这个可能是我们的一个宗旨和指向标。 　[2007-3-14 10:37:09]

[傅小渝]： 付田你是泰正花园的业委会主任，对刚才张博士的谈话，你有些什么看法，重庆业委会在自己的组建过程当中遇到了什么样的问题？ 　[2007-3-14 10:37:34]

[傅田]： 这个我简单谈一下。因为张博士谈到了组建业委会协会，我觉得在现在这种大的一个环境下，我觉得很有必要。因为我们在组建或者筹建期间，遇到了一些困难，这些困难对我们自己或者包括一个业主是无法去解决的一个问题，必须要由政府来参与才能解决的问题。为什么要政府来参与？因为组建自己的业委会，业主自己的业委会，首先就要协调好跟物业公司乃至跟开发商之间的一种关系。所以说在这些关系需要政府来出面解决这些问题，那么我们也特别希望在近期或者是在某个时间段内我们自己的协会能够组织起来，当有了我们自己的协会，那么作为我们业主委员会来说，就相当于有了一个家的感觉。我们有一些法律方面的问题，或者说一些在工作当中遇到的一些问题，我们会寻求一个帮助。因为现在业主委员会组建起来，因为国家现行的法律上，他没有成立业主委员会的这么一个主体，所以在一些法律法规上，我们都可以说不是很清楚，为什么呢？因为我们大多数我们业委会的成员都不是专门去搞这些社区工作或者小区工作的，都是有自己的工作，只是出于热心，出于对小区公共权益的维护，这样大家才组建起来这种业委会。所以我们急切的希望我们有自己的协会，来为我们这个小区乃至咱们全重庆的小区进行更合理的维权，更合理的规范我们业主委员会的职能。 　[2007-3-14 10:38:36]

[网友]： 问王海，现在业主和物业公司的纠纷主要在哪些方面？ 　[2007-3-14 10:38:41]

[王海]： 小区纠纷主要体现在：一、社区安全，二、清洁卫生，三、环境绿化，四、物业公司选聘与付费，五、新旧物业公司交接，六、业委会成立与结构治理，七、设备保养与房屋维修，八、维修基金的续筹与使用，九、水电暖气资源供应，最严重的是小区的共有财产被侵占，比如车位广告收益等 　[2007-3-14 10:38:55]

[网友]： 为什么物业公司特别不容易更换? 　[2007-3-14 10:39:03]

[王海]： 更换物业公司难首要问题是前期物业公司选聘权在开发商，但是却由业主付款。 　[2007-3-14 10:39:28]

[网友]： 之前的物权法草案，媒体讨论很激烈。这次物权法草案又有修改，对中间的哪些物权和小区业主有关？ 　[2007-3-14 10:39:42]

[赵万一]： 物权法本身就是一部调整财产关系的法律，它是民法的一个组成部分。作为一部基本法，可以说它里面的全部条款都关系到每个人的切身利益。从这个意义上讲，我们很难说清楚到底哪些物权与小区业主有关。从现在大家关注的和媒体报道的热点来看，小区的道路、绿地、车库所有权归属问题，是大家最关心的。 　[2007-3-14 10:39:57]

[傅小渝]： 下面的问题可能会有些尖锐，我们今天特别请到了重庆物管公司的高层，我特别想问一下谭总，包括刚才张博士也谈到一些问题，比如涉及到物管公司和小区业主之间的冲突，他们冲突的原因更多是来自哪些地方？ 　[2007-3-14 10:41:10]

[谭国恩]： 作为物管公司跟业委会，本质上讲应该是一个合作的关系，大家应该是伙伴的关系，相互支撑的关系。但是在现实运行当中，也确实出现了一些冲突。 　[2007-3-14 10:41:48]

[谭国恩]： 那么业委会跟物管公司之间发生一些矛盾，这个根据我们在工作中的实践进行的一种归纳来看，这个矛盾分为两个部分，一部分的矛盾引起可能是由于产品本身的质量上，那么就是说开发的前期的一些遗留问题上，在业主方面带来一些矛盾冲突。一个方面可能就是从物业公司本身，他的服务不到位带来的一些冲突。 　[2007-3-14 10:42:51]

[谭国恩]： 那么这种矛盾带来，在现实当中的解决，我认为作为业委会也好，作为物管公司也好，首先大家在这个地方应该明确一个关系。作为开发商，物管公司和业委会，这实际上是三个独立的关系，这三个独立的关系在遇到第一类矛盾的时候，如果是遇到产品的质量，作为物业公司来讲，如果一个好的物业公司他应该是站在一个主动的，积极的这样一个态度上来解决这些问题，他应该很好的承担起一个开发商与业主之间的一个桥梁关系。 　[2007-3-14 10:43:37]

[谭国恩]： 在这一类的矛盾的中间，就是刚才张博士我们在沟通的时候谈到“润滑剂”，把这一类矛盾协调好，帮助解决矛盾。第二类矛盾，如果是物业公司自身的服务品质引起的矛盾，那肯定是要物业公司提升自己的服务品质来解决，我想作为业主跟物管公司的矛盾主要是这两大类。 　[2007-3-14 10:44:36]

[谭国恩]： 因为产品的买卖关系是开发商与业主之间发生的这样一种关系，这种产品的交付也是开发商向业主交付的关系，那么物业公司是作为一个业务服务的这样一个公司。 　[2007-3-14 10:45:01]

[谭国恩]： 这三个之间的关系是独立的关系，开发商是一种关系，物业公司是作为物业服务输出，作为业主来讲是买受人的关系，如果说产品本身质量引起的问题，应该是由开发商来解决，物业管理公司，在这个当中应该起一个很好的传递作用。 　[2007-3-14 10:45:19]

[谭国恩]： 因为业主们找开发商是不容易找到的，他在小区里面找到的直接的管理者就是物业公司，所以在这个层面上来讲，一个做得好的物业公司会很好的承担起中间的这样一个桥梁作用。而现在矛盾闹得比较大的小区里面，物业管理公司在这方面的作用可能没有发挥出来，或者是做得比较欠缺。 　[2007-3-14 10:45:37]

[张庆伟]： 我补充一句，刚才谭总谈到这两个矛盾现象，这个也跟我们几个朋友交换了意见，可能根源在于交房的过程当中缺乏对公共权利确认的一个认定机构。 　[2007-3-14 10:46:44]

[张庆伟]： 或者是有这样一个认定机构，但是没有很明确的，比如在交房过程当中哪些是公共用地，哪些地方被规划了，未来时间被规划或者对这个居住小区会产生哪些性质的影响。 　[2007-3-14 10:47:03]

[张庆伟]： 这个以前只有国土、建委部门都分配了的，用各种不同的文件，各种零散的要件已经公布了，但是这个事情在交房和接房过程当中，没有一个完整的要件，包括开发商和物管之间这么三位一体的过程 　[2007-3-14 10:49:04]

[张庆伟]： 而老百姓对这个事情也不清楚，所以就不了解，这又形成一个三方关系，那么对物业公司来说他就往往处在一个需要不断的调和和对一些细节问题不断的解释。可能实质上这些细节问题的矛盾根源在于这么一个过程。 　[2007-3-14 10:49:10]

[傅田]： 所以我们在谈到如果是有这么一个利益主体，比如业主协会作为主体要求主张，我们在一个小区入住，由重庆市业主协会这么一个主体机构，来要求规划、建委、国土，相关房管部门对这样一系列公权利这样一部分，这么一个准确的公示，我想对服务不到位，或者对有些物业公司恶意的，做了一些侵犯的一些业主权利的事情，大家有一个衡量的尺度，而不是对开发商的承诺没有到位，才来产生这样一些负面的冲突。 　[2007-3-14 10:49:46]

[傅田]： 我想跟谭总交换一下意见，可能谭总提出这两点想法，首先有一点，我想请谭总要理解一个事情。第一，业主跟物业公司是一种什么关系呢？他是一种从合同上来讲是一种甲乙双方关系，是由业主聘请物业公司来参与到我们这个小区，来为我们业主服务这种性质。 　[2007-3-14 10:50:31]

[傅田]： 就是说一个是服务，你是服务者，我们之间的关系是一个雇佣与被雇佣关系，我们业主雇佣你物业公司来为我们小区服务，那么在这个过程当中，这是一个焦点，如果要单纯是甲乙双方关系，咱们都好说了。恰恰就是说我们业主委员会没有这种主体，他们不承认我们是主体，我们之间签了合同，只是签了一个合同，如果在诉讼上来讲，我们没有诉讼的权力。这是一个观点。 　[2007-3-14 10:51:14]

[傅田]： 第二个观点我可能更大的说出一点，那么就是说物业公司跟业委会，乃至开发商这三者之间到底有什么利益关系呢？更大的程度上一个利益关系，因为业主在接房的时候他只是看了一个由国家相关部门出具的验收合格证，房屋使用安全证这些诸多方面的合格证，我们接到了这个房子，也是国家允许我们接到这些房子。 　[2007-3-14 10:51:57]

[傅田]： 但是实际在我们交房中，因为房子有一个保修期，他有五年的，三年的，两年的，他跟房屋的主体、内部，包括公共设施、设备，它的保修期不同。那么在保修期内出现了一些像我们小区出现渗水这些情况，那么我们想问这个保修期内要由开发商来负责是不是。 　[2007-3-14 10:52:44]

[傅田]： 第二为什么说在前期到现在出现了一些很尖锐的问题，那么就是说开发商开发一个小区，他不可能在短期内把所有小区的住房全部卖完，他会预留一部分，他作为一个市场的调节也好，还是市场运作也好，他会预留一部分的房源，开发商如果不直接进入到物管公司来，那么他这些剩余的房子如何去处理，所以他就急于要组建自己的物业公司。 　[2007-3-14 10:53:09]

[傅田]： 如果我们业主委员会去选聘或者邀聘其他物业公司参与的时候，那么就会出现这样或者那样的一些干扰或者阻挠行为。关键问题还是在利益的问题。 　[2007-3-14 10:53:32]

[傅田]： 我们一个小区每年不是说拿几十万，他的数额到两百万，甚至三百万，甚至更多的资金来请一个物业公司来为我们服务，当我们拿出了这么多钱的时候，我们得不到应有的服务，当然我们业主会提出这样或者那样的想法。 　[2007-3-14 10:53:36]

[傅田]： 当我们提出想法的时候，谁来做我们的裁判员，所谓的裁判员是物业公司包括开发商，包括业委会我们三方谁能真正做到一个公正的裁判员。物业公司跟业委会发生的事情不是说像常人认为那么天大的事情，都是一些在服务细节上的事情，小事情，那么这种小事情有些部门谁来管我们这些事情。 　[2007-3-14 10:54:32]

[傅田]： 我在这里面强调是一个公平的裁判员。包括这里面刚才张博士所提出的观点，现在是土房局一家领导，是开发商他也管，物业公司他也管，包括业委会他是监管，因为业委会的最高权力机构是业主代表大会，所以我也跟谭总也探讨一下这些问题。 　[2007-3-14 10:55:10]

[傅小渝]： 现在我们把付田的一些问题抛给刘总。 　[2007-3-14 10:55:18]

[刘震]： 实际上我个人认为业委会实际上是代表大多数业主所行使的协调各方面关系的一个组织。这个包括业主与开发商的关系，业主与物管的关系，以及业主与业主的关系，我一个身份是开发商，第二个我也是某小区的业主。 　[2007-3-14 10:55:41]

[刘震]： 包括某些业主要养狗啊，实际上业主与业主之间的矛盾更多一些。我个人理解，业委会代表一个公众的一个暂时性的一个组织，比如说我们从一个小区成立来说，如果这个小区比较小，只有十个人，或者八个人，那么就没必要成立业委会，那么就十个人，八个人参与就可以了。 　[2007-3-14 10:56:17]

[刘震]： 但是现在重庆的小区都比较大，人都比较多，那么从法律上来讲，从《物权法》实施之后，他的法律地位以后会得到很大的改变，实际上我们可以看到，在这次《物权法》第七稿，跟第六稿有很大的区别，就是业委会赋予了它法律权力。 　[2007-3-14 10:56:37]

[刘震]： 第七稿明确指出，业委会既可以作为公诉人，也可以作为被告人，当业委会具备了这个法律资格以后，又一个问题诞生了，业委会有没有能力做这件事情。 　[2007-3-14 10:56:47]

[刘震]： 刚才我听到泰正傅田老师讲，如果重庆市或者全国的业委会都能有像您这样有专业认知的人那很好，但是据我所接触的很多业委会他们对法律对整个行业的理解我觉得是有偏见的。 　[2007-3-14 10:57:31]

[刘震]： 那么当法律赋予你做事的权力的时候，你是否有这个能力，我觉得是有很大的问号。比如我们报纸前一段时间登了一个东海交房事件，因为我原来是东海的员工，实际上有关高压线的问题，合同签署的时候，印得很清楚，在沙盘当中也标识得非常得清楚，那个地方是有高压线，而且那个距离是完全符合安全距离的。 　[2007-3-14 10:57:53]

[刘震]： 如果业主以此为由不接房，这个对开发商是一个伤害。这个提前已经明显的告知了，而且也超过了安全距离，而且规划有关部门通过了，这个时候再出类似的事情我认为是业主们不专业的一种表现。 　[2007-3-14 10:58:13]

[刘震]： 我谈另外一个问题，业委会实际上是我们现在这个社会变革的一个很大的一个符号，应该说是一个时代符号。这次人大会专门用两天来讨论《物权法》，实际上一个法学家，包括社会学家在2005年没有通过这个法律，我们国家的法学家一直在说这个问题，中国如果实行了《物权法》，是不是就代表了私有制进行了一个大跨步的开始呢？ 　[2007-3-14 10:58:36]

[刘震]： 实际上中国改革的时候我们确定了一个基本的思路，俄罗斯采取的是经济改革，那么俄罗斯在十年前研究国家体制改革，这个必须要实施。 　[2007-3-14 10:58:44]

[刘震]： 以前马克思，恩格斯提出一个基本理论就是生产关系跟生产力的理论，那么我们现在的生产关系还是大多数人财产归极少数人来控制，这个已经影响了我们社会经济发展，这个时候推出《物权法》是非常非常合适的。 　[2007-3-14 10:58:55]

[刘震]： 这个时候包括很重要的一点，就是我们的业委会，实际上它是一个暂定的社会组织，我个人认为他不具有很强的利用率，从它诞生，以及到它后来承担法律结果的能力来说，我认为这个主体都是很有问题的。 　[2007-3-14 10:59:08]

[刘震]： 包括深圳来说，深圳搞业委会时间比较长了，大概有20年 了，到现在为止很多业主都已经提出来，甚至在深圳市的人大开会都提出来了，是否取消业主委员会这一提法，是否取消业主委员会这一组织。 　[2007-3-14 10:59:28]

[刘震]： 因为业主委员会在行使大多数业主利益的时候，又跟很多业主利益产生矛盾，比如公共绿地，公共广告位，公共车位出租的时候那些钱不知道去哪儿了。 　[2007-3-14 10:59:42]

[刘震]： 深圳的业主，原来维权是跟开发商和物管维权，成立一个新的组织我要跟他维权，那还不如不要。所以我觉得这个问题，现在业委会大家不要把更多的矛盾集中在跟开发商跟物管之间的矛盾，我觉得业委会协调跟业主之间的矛盾可能以后是一个更长期的工作。 　[2007-3-14 11:00:28]

[网友]： 深圳的业主，原来维权是跟开发商跟物管维权，成立一个新的组织我要跟他维权，那还不如不要。所以我觉得这个问题，现在业委会大家不要把更多的矛盾集中在跟开发商跟物管之间的矛盾，我觉得业委会协调跟业主之间的矛盾可能以后是一个更长期的工作。 　[2007-3-14 11:00:40]

[赵万一]： 这个问题很棘手。在现行法律里面，业主委员会的确没有诉讼主体资格。而且在这次讨论的物权法草案里面，还是没有这个内容。也就是说，考虑到立法程序的因素，业主委员会要想代表业主起诉开发商，几年内肯定不可能。 这几年据我所知，法学界有很多专家提建议，希望赋予业主委员会这个资格，以便代表业主维权。而且重庆的物业管理条例也即将面临修订，已经有专家又提出了这个建议。我个人是支持这个观点的。 　[2007-3-14 11:00:44]

[赵万一]： 我一直很关注小区业主维权的事情。我感觉业主维权一般是两方面。一种是开发商直接侵害到具体的某个业主的利益。比如房屋内部有质量问题，地板有裂痕，天花板有裂痕，等等。这样的情况官司很容易打起来。业主为维护自身权利，马上就可以去起诉。另一种情况是开发商损害的是很多个业主的共同利益，比如绿地面积被减少。这样的官司很难打得起来。如果某个单个业主去起诉，诉讼费、律师费都要自己掏。最终维护的又是大家共同的利益，所以单个业主去起诉的积极性不高。这种时候，业主委员会其实是很适合做这个维权的代表人，去法院起诉的。 　[2007-3-14 11:00:51]

[赵万一]： 但是另一方面，这里面也有很多现实问题。最重要的是，得到资格的同时，也意味着要承担责任。现行的民事诉讼法对诉讼主体的限定是很严格的。业主委员会不是独立法人，一般没有固定办公场所，没有固定的经费来源，实际上是由业主兼职的一个公益组织，承担相关法律责任的能力比较脆弱，因此要获得诉讼主体资格并不容易。 　[2007-3-14 11:00:56]

[网友业主23]： 问王海，业委会应该怎么工作？ 　[2007-3-14 11:02:20]

[王海]： 我认为业主委员会不应该进行具体工作，法律，财务，物业管理标准设计等等都应该聘请专业机构和人士展开工作，因为业主委员会本身没有财产不具备承担责任的能力。所以业委会应该以监督为主不能也不应该直接涉及具体工作，业主需要建立付费聘请人来工作的观念。 　[2007-3-14 11:02:33]

[王海]： 绿地、道路、停车场等等配套设施的产权是非常明晰的， 根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者（即全体业主）。 《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》(修改稿)第89条：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。” 　[2007-3-14 11:03:28]

[王海]： 同时，从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。 　[2007-3-14 11:03:37]

[王海]： 还有，从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。 　[2007-3-14 11:03:45]

[王海]： 但是政府的产权登记工作的疏失却直接给开发商和物业公司侵权提供了便利，不用说共有财产没有进行登记，就连土地使用权证书卖完楼都还在开发商手上而没有登记在业主大会名下。 业主不知道自己到底有哪些共有财产，怎么保护自己的财产权？所以，政府首先要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记，明确业主的权利。一个业主的房屋所有权证明【房产证】均应附带详细的小区图纸，图纸应该载明的整个小区的规划、会所、共享部位、共享设备设施、公摊面积、套内面积等。 　[2007-3-14 11:04:01]

[网友]： 政府应该怎么干预物业管理？ 　[2007-3-14 11:04:34]

[王海]： 业主在进行物业管理活动中需要聘请的人员国家都已经对其的职业资格进行了认证【如电工有电工证，锅炉工有锅炉工证等】，现行的物业公司资质认定没有存在的必要性。《消费者权益保护法》规定消费者享有自主选择服务的权利、《合同法》也规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，是否选择以及如何选择物业公司是业主自己的事情，毋须他人干涉。愿意为业主进行物业管理提供服务的公司应该全面放开竞争。 　[2007-3-14 11:04:42]

[王海]： 当然，出于对卫生和安全等公共利益的需要，政府应该制定最低的《物业管理标准》，对于小区的建筑物、共享设备、共享设施的管理、维护要求进行详细规定。比如绿化达到什么标准，卫生达到什么标准，安全达到什么标准等等应该明确做出规定。 　[2007-3-14 11:04:50]

[王海]： 达不到《物业管理标准》要求的物业，政府可以对全体业主进行罚款或者责令改正。 只要达到政府制定的标准，业主怎样物业怎样管理都是业主自己的权利，是聘请一个统一的物业公司，还是聘请不同的服务公司【如分别请一家保安公司，请一家保洁公司等等】，还是业主自己招聘工人亲自管理等都是业主自己的事情，有关部门没有必要进行干涉，业主对自己的物业应该享有最大限度的处分权。 虽然成立业主委员会是备案制，但是往往业主不能成立业主委员会的原因在于政府相关部门的失职。 　[2007-3-14 11:05:15]

[王海]： 目前成立业主委员会之所以非常艰难，很重要的原因是相关法规不明确政府相关部门的责任的原因。 我觉得国家应该明确政府责任的内容,如:1)区域的确定/产权明晰资料的收集/六图二书的归档等在房管部门早有备案,准备这些资料是政府的责任; 2)当入住达到成立业主委员会的条件时,成立筹备组和召开业主(代表)大会应明确为是政府部门的责任,未及时完成这些工作政府部门和相关工作人员应承担行政责任。 　[2007-3-14 11:05:29]

[傅小渝]： 张博士，刚才刘总说了一个很重要的观点，就是业委会假设他具有了法律的全部授权之后，比如说他成了公共物业的权力所有人的时候，他性质就会发生一些改变。比如他就变成了利益的所有者，那么业委会会不会变成有自己利益的主体，我们应该明确一个概念，政府不应该有自己的利益，政府的利益就是人民的利益，那么业委会也应该代表业主的利益，业委会自身就不应该有利益。那么假设在行使权力的过程当中怎么对业委会进行监督？ 　[2007-3-14 11:06:38]

[张庆伟]： 现在看起来，业委会随着公权力的慢慢的明确，业委会的管理，作为业主共同的资产和资源过程当中产生的一些效应，包括小区的一些停车费，包括小区广告牌的收益的过程当中，业主委员会现在已经开始在成为利益的一个占有者。甚至出现了有业委会以现金的帐户存入个人的银行卡。 　[2007-3-14 11:07:40]

[傅小渝]： 在管理业主的财产当中就会有商业风险？ 　[2007-3-14 11:07:49]

[张庆伟]： 对。如果按某几个业主对业委会的工作进行管理和经营，所以我们考虑为什么会有一个业主协会的成立。因为它的成立是代表了绝大多数甚至所有的聚集了业主委员的思想在里面，而另外他的专业度能够完成这么一个工作，同时他对资金的运作风险或者收益，他有一个更独立的，明确的一个眼光或者眼界，他能够站在业主的角度来去看或者监管这么一些财务。 　[2007-3-14 11:09:47]

[张庆伟]： 当然随着我们国家政治体制包括我们对权益的明确化以后，现在在司法过程当中看起来有些模糊，或者不好界定的东西，一定会随着这个过程产生进步，但是不可能一夜之间解决。不能说取消了业主委员会这个事情就没有了，或者是没有这个业主协会这个事情也不可能。 　[2007-3-14 11:10:15]

[张庆伟]： 这些事情的出现都是随着问题的出现伴随解决问题而产生的一些业委会组织。我们今天做这个事情，就是为我们和谐生活得更好来提的一个主张。 　[2007-3-14 11:10:55]

[傅田]： 我想补充一下张博士的谈话，首先我想跟刘震先生探讨一下，如果取消了业委会，那么谁来跟物业公司签合同呢？业委会他的存在就像谭总说的，我们只是一个桥梁，我们是什么桥梁？我们是业主即跟物业公司乃至开发商我们中间是桥梁，是业主授权我们跟物业公司跟开发商来进行对监管，监督。 　[2007-3-14 11:11:32]

[傅田]： 首先我们业主委员会是监督物业公司在服务合同的执行中，执行得好与坏。跟开发商解决，遗留下来的问题。什么遗留问题，包括房屋质量问题等一系列问题。 　[2007-3-14 11:12:20]

[傅田]： 当然我不否认，刚才刘先生提到的业委会也在处理业主跟业主之间的矛盾问题，当然这也有，每个小区都会发生，我们为什么会提到成立业主协会，同时要加大对我们自身的管理，同时也是对我们自身的再培训，这个协会也要起到这个作用。提高我们自身的素质，同时我们更好的是为业主去服务。 　[2007-3-14 11:12:34]

[傅田]： 当然业主跟业主之间的矛盾，首先，每个小区在成立业委会之前都有业主公约，业主要遵守自己的公约，那么我们调节业主跟业主之间的矛盾，我们依据的是业主公约上所规定的来调节矛盾，并不是说我们要把业主委员会的地位完全否定了，或者建议要取消。 　[2007-3-14 11:13:36]

[傅田]： 那么你取消之后谁来请物业公司，谁来跟物业公司签合同？难道是一个业主本人吗？就像刘先生谈到的，一个小区都是几万人，甚至几千户，那么这么多人，谁来跟物业公司还是跟开发商，当然跟开发商是可以。那如果组成一个小区，谁来跟物业公司来签合同？当然需要一个组织。我们现在这个组织在现行的社会，包括今后发展是必须要存在的，只能根据它的存在更完善。 　[2007-3-14 11:14:46]

[傅小渝]： 刚才有一个误会。好像张博士没说要取消。 　[2007-3-14 11:15:11]

[傅田]： 没有。是刘先生。刘先生是说深圳那边有一个建议要取消。 　[2007-3-14 11:15:16]

[刘震]： 张博士的观点我很赞同，实际上在整个业主委员会刚开始成立，以及在成长，成熟的过程当中是一个过程。一个基本的司法观点，绝对的权力导致绝对的腐败，我们任何一个组织权力基本上有三项，行政、司法、监督，当我们来把我们的业主委员会当成一个权力机构来看的时候，行政、司法、监督于一体，导致的绝对腐败，一定是这样。 　[2007-3-14 11:15:54]

[刘震]： 从司法这个角度来讲一定是这样的，但是刚才傅先生讲得很对，在现有的过程中，业主很多问题需要有一个组织来解决它，所以成立了业主委员会。我也讲了我的观点，我认为业主委员会是一个短暂性的组织，但是我没有想到一个更合理的办法来解决这个问题。 　[2007-3-14 11:16:47]

[刘震]： 我刚才比较赞同张博士的话，在这个过程中，我们把行政，就是整个小区业主的这一块行政、司法、监督怎么分开，可能是下一步的问题。现在《物权法》刚一颁布出来，法律永远是落后于实践的，刚一颁布出来他已经落后于实践了，那么现在业主委员会成立，我们给他司法的主体，那么其后的行政与监督又怎么解决呢？ 　[2007-3-14 11:17:04]

[刘震]： 那么下一步人大可能又要谈论这个问题。实际上业主委员会的成立是一种非常有益的探索，在探索的过程当中我们可能会得到一个更好的解决方式。我觉得在整个过程当中我们都是在不停的探索，不停的博弈，所以可能以后会有更好的办法让我们的业主委员会更加的成熟。 　[2007-3-14 11:17:19]

[刘震]： 刚才傅先生也讲到了如果只通过业委会加强自身素质，通过这种方式自我优良的方式来提高，可能我觉得比较困难。我觉得更多是通过司法的角度，通过社会的关系来平衡，来让我们业委会达到更高的提高。我觉得现在并不是业主委员会遇到什么尴尬，主要是制度方面有极大的缺陷。 　[2007-3-14 11:18:03]

[刘震]： 我觉得他们的素质在业主当中是比较高的，他们要拿出自己的时间和精力来为业主们做事，但是我们现在对公共事务不够关心，等有一天你想起来要关心的时候，实际上这个已经被一小部分人垄断了。我觉得一些老头老太太他们对这些事情关心，实际上他们的精神是可嘉的，如果我们有更多的这样的人，那么实际上这是社会进步的体现。 　[2007-3-14 11:18:12]

[傅小渝]： 王海要发言！ 　[2007-3-14 11:18:20]

[王海]： 我觉得应该尽快的成立业主委员会协会，类似的这种组织。因为要建设和谐社会嘛，建设和谐社会业主和开发商和物业公司博弈应该通过组织对组织的形式来进行。我们看到作为开发商也好，作为物业公司也好，本身是一个组织，而且还有很强大的这种利益代言人组织，比如说他们有这种物业公司的行业协会，或者是商会啊，作为他们还有各种各样的企业家协会啊，他们本身是一个组织。 　[2007-3-14 11:18:38]

[王海]： 而且他们还有组织者组织，那么作为业主委员会，他是兼职的，业主委员会实际上它是一个兼职的这样一个组织，那么他的这种行为的科学性、理性、建设性应该说都需要更多的这种指导、支持，所以建设这么一个业委会的联合组织，业委会的协会或者叫联合会这样的组织是非常的必要的。 　[2007-3-14 11:18:56]

[王海]： 否则在物业公司和业主之间的博弈，或者业主和开发商之间的博弈，业主肯定会永远处于不利的一个位置。 　[2007-3-14 11:19:05]

[王海]： 那么不能让一个松散的小组织去对抗一个高度组织化的公司，而且他们公司还有这种广泛的或者强大的利益组织者这种机构，那么这样就对保护业主的权益是不利的。所以应该尽快的得到政府的支持，业委会联合会或者协会这样的组织成立。那么有这样的组织的话，就可以对业委会的工作进行指导和督导，让大家一起来研究探讨业委会的工作。业委会也可以更好的为业主服务。 　[2007-3-14 11:19:19]

[王海]： 另外一个问题就是作为业委会本身因为它没有财产，它无法承担民事责任。所以应该最大限度的降低或者是减少业委会的权力，但是业主的权力怎么行使呢？应该通过业主大会决议的形式。 　[2007-3-14 11:19:35]

[王海]： 业委会重要的工作就是应该如何方便的来召开业主大会，方便业主们来发起召开业主大会这么一个程序。跟业主利益相关的事情应该都是由业主大会来决定，尽量缩小业委会的决策权。业委会的权力就应该仅限于对物业公司的监督以及业主大会的发起程序，负责发起召开业主大会。否则的话业委会权力越大腐败的风险就越大。 　[2007-3-14 11:20:51]

[王海]： 业主大会做出决策的话，由业主大会来承担责任这个是应该的。因为作为全体业主，是有能力来承担责任的。作为业主大会他就有资格来承担责任。否则的话，如果业委会过多的做出一些决策，未经业主大会来决议的决策，就会出现一些尴尬。这种尴尬解决到底是由业委会这几个委员来承担责任，还是由全体业主来承担责任呢？这非常尴尬。 　[2007-3-14 11:22:42]

[谭国恩]： 对刚才业委会的那个讨论，我补充一点意见。因为刚才张博士也谈到一个观点，就是谈到业主协会的问题，我们刚才也谈了对业委会的一些看法。 　[2007-3-14 11:23:04]

[谭国恩]： 我们认为业委会实际上是小区业主自主管理的一种方式，我们国家在业主小区自治管理这种方式还是模仿国外的，包括业委会这个概念也是从国外引进的。 　[2007-3-14 11:23:44]

[谭国恩]： 万科第一家引进了业主委员会成立了中国第一家业主委员会这样一个方式进来，进来以后大家就延续这个方式来做。到现在大概有十多年的实践过程，从实践过程来看，有的小区业委会运作得很好，是很成功的。 　[2007-3-14 11:24:02]

[谭国恩]： 但是大多数的小区运作并不是太成功。为什么会出现这种差异性呢？为什么同样一种管理方式，有的小区做得好，有的小区做得不好呢？我个人认为这里面就是业委会本身的专业性问题。 　[2007-3-14 11:24:17]

[谭国恩]： 如果这个业委会成员本身很专业，他的管理很强那么可能他就会运作得很好，如果他专业性不是太强的话这个就大打折扣了。现在很关键的一点，就是我们的业委会全部是业余的，没有专职的业委会的成员，他业余就是兼职。 　[2007-3-14 11:25:19]

[谭国恩]： 那么兼职来讲，第一他精力上花得不够，第二他结构上不够专一，那么怎么解决这个问题呢？我认为业委会这个形式，在目前我们国内管理的形式来讲，它应该还是会存在的。业委会不存在谁来管理小区呢？谁来代表业主的利益来讲话呢？ 　[2007-3-14 11:25:52]

[傅小渝]： 但是专业的就会消耗成本啊？ 　[2007-3-14 11:26:06]

[谭国恩]： 这个组织我认为它应该是比较专业的。因为我们现在思维受到一些局限，应该开放一点，第一我认为业委会的人本身应该专职来做这些事情，他是有报酬的，这个报酬谁来付，全体业主来付。因为你要管理，你要代表，那肯定就要有成本支出嘛。当然这个是大家花钱支付，还是小区的收益来支付，这是具体层面的问题。 　[2007-3-14 11:26:32]

[谭国恩]： 第二，业委会的成员组成，不一定必须是这个小区的业主，当然这个跟法规上的说法有一点差异，我这里提出来大家做一个探讨：第一，每个小区的业委会应该外聘法律工作者律师参与当中；第二，应该聘请政府的管理的人员参与在当中，这个业委会最后的组成是由小区的业主，法律工作者，政府的主管部门这样共同组织的一个专业性的机构，那么他对小区问题的判断和管理就会体现它的专业性和公平性。 　[2007-3-14 11:27:06]

[谭国恩]： 因为谈到业委会大家往往会想到维权，而维权这个概念，业主有维权，但是开发商也有维权，物业公司也有维权，维权不等于可以侵权。所以各方都有各方的利益，各方都有各方的维权，那么谁来做这个裁判，谁来定这个事情？如果从大的角度来讲，法律做裁判。 　[2007-3-14 11:28:30]

[谭国恩]： 因此在这个角度上，我认为业委会首先要专业性，首先这个人的构成要专业性。那么这样业委会真正的作为才能发挥出来。可能还有业委会本身对财务的监控啊，一些运作的操控啊等等这些方面。这是我个人的一点看法。 　[2007-3-14 11:28:50]

[张庆伟]： 实际上我觉得谭总说得非常好，实际上也正是我们想成立业主协会的一个基本的运作模式。 　[2007-3-14 11:29:01]

[傅小渝]： 能不能用几句话概括一下重庆正在筹备的业委会联盟？ 　[2007-3-14 11:29:06]

[张庆伟]： 实际上和谭总描述的情况是一模一样，我们要求的是专职的，要求他要有法律顾问，要求他有执政或者是政治素质的一些能力。但是因为考虑到重庆的业主本身短时间以内要让有些代表性的业委会达到这种水准都有点困难。 　[2007-3-14 11:29:16]

[张庆伟]： 所以才有一个考虑，虽然我们名称是重庆业主协会或者怎么样一个情况，但是就是期望用这个亮点来点亮，包括我们时代信报的同志们一起点亮这个灯塔，用这个火炬来集中起来，在这个过程当中集中起来，通过试验田这样一种方式来推而广之，而让每一个小区的的民主成本降到最低。实际上我们的想法都是达到这样一个境界，至于采用哪种方式都可以商榷。 　[2007-3-14 11:29:53]

[刘震]： 我谈一下，实际上我觉得业主委员会实际上他要真正能行使他权力的话，其是一个司法，必须从司法上解决这个问题。刚才谭总也说到了业委会的专业性。 　[2007-3-14 11:30:05]

[刘震]： 业委会有一部分负责行政，那么谁负责监督，谁负责业委会内部的司法，这一部分有一个相互的制约，我们来了很强大的业委会，这些人在司法上，在技术层面上都没有问题，腐败了，把业主的权益反而拿走了。所以第一步基础就是法律法规的健全，其二才谈得上专业化以及向专职化这个方向来走。 　[2007-3-14 11:30:21]

[王海]： 不是业委会专业化，是业委会要请别人来做，不能由业主自己做。业委会要请人做事，因为业委会本身没有什么承担责任的能力，那么他来做事，那么就有很大的风险，他就应该花钱来请人来做事。比如请监理公司，像物业管理最重要的就是物业管理标准，那么如果说花钱请一个好的物业公司来设计一个物业管理的标准，那么这样一些问题就解决了。 　[2007-3-14 11:31:46]

[傅小渝]： 这也是刚才网友提到的问题。业委会的成立应该是广大业主对它赋予的重大的希望，假设他没有权力怎么帮助广大业主。那么权力由谁来赋予？ 　[2007-3-14 11:32:17]

[傅小渝]： 北京的小区里面有没有成熟的经验？ 　[2007-3-14 11:32:28]

[王海]： 北京朝阳园这些都做得很好。这样就不会有这么多的纠纷出现。 　[2007-3-14 11:32:35]

[傅小渝]： 他们已经在实行你刚才说的制度模式了？ 　[2007-3-14 11:32:39]

[王海]： 对。 　[2007-3-14 11:32:47]

[网友]： 问赵万一，我们小区的开发商，修中庭的时候擅自改变了购房合同的红线图，在小区里放了配电房。我们小区现在成立了业主委员会，想和他们打官司，但是法院立案庭说业主委员会没有起诉资格。 　[2007-3-14 11:34:18]

[赵万一]： 这个问题很棘手。在现行法律里面，业主委员会的确没有诉讼主体资格。而且在这次讨论的物权法草案里面，还是没有这个内容。也就是说，考虑到立法程序的因素，业主委员会要想代表业主起诉开发商，几年内肯定不可能。 这几年据我所知，法学界有很多专家提建议，希望赋予业主委员会这个资格，以便代表业主维权。而且重庆的物业管理条例也即将面临修订，已经有专家又提出了这个建议。我个人是支持这个观点的。 　[2007-3-14 11:34:25]

[赵万一]： 我一直很关注小区业主维权的事情。我感觉业主维权一般是两方面。一种是开发商直接侵害到具体的某个业主的利益。比如房屋内部有质量问题，地板有裂痕，天花板有裂痕，等等。这样的情况官司很容易打起来。业主为维护自身权利，马上就可以去起诉。另一种情况是开发商损害的是很多个业主的共同利益，比如绿地面积被减少。这样的官司很难打得起来。如果某个单个业主去起诉，诉讼费、律师费都要自己掏。最终维护的又是大家共同的利益，所以单个业主去起诉的积极性不高。这种时候，业主委员会其实是很适合做这个维权的代表人，去法院起诉的。 但是另一方面，这里面也有很多现实问题。最重要的是，得到资格的同时，也意味着要承担责任。现行的民事诉讼法对诉讼主体的限定是很严格的。业主委员会不是独立法人，一般没有固定办公场所，没有固定的经费来源，实际上是由业主兼职的一个公益组织，承担相关法律责任的能力比较脆弱，因此要获得诉讼主体资格并不容易。 　[2007-3-14 11:34:39]

[王海]： 业主委员会成立以后，在选定物业公司方面最好应该有一些改革，现在北京和深圳都在这样做，不要让物业公司大权独揽，应该分别聘请不同的专业公司来为小区服务。比如电梯就应该请专门的电梯公司来跟业委会签合同，有专门的保洁公司，请一个公司负责监理业委会工作。否则物业公司一旦撤走，小区就瘫痪了。小区的物业公司权力越大，他对业主的危害就会越大。 　[2007-3-14 11:37:36]

[傅小渝]： 我们今天的对话时间已经差不多了，我想最后给一个机会给傅田。傅田你代表重庆的业主提一些希望，对政府，对广大的物业公司。 　[2007-3-14 11:37:51]

[傅田]： 首先我想代表全重庆业主委员会真心的希望政府给我们一个平台，叫我们真正能发挥我们为业主去做事，去办事这一个平台。同时也希望我们业主本身加强自身的一个要严格遵守或者执行我们业主公约，同时我们也希望我们跟物业公司是属于雇佣与被雇佣关系，双方要确立这种思想。在这个前提的思想下才能做好服务与被服务关系。 　[2007-3-14 11:38:11]

[傅田]： 同时开发商要自律一点，现在我们要逐步的认识到我们的不足，也认识到了一些物业公司包括开发商他们的一些需要我们拿起法律的武器来诉讼的地方。我希望我们重庆市这些业主的委员会团结起来，我们成立我们自己的组织，在今后不管自律也好，还是说我们拿起法律的武器来说，甚至说我们团结在一起。 　[2007-3-14 11:38:28]

[傅田]： 首先就是说希望我们业委会团结，全重庆的业委会都要团结起来，这是我们首先要做的。当然今后的路还很长，还是殷切的希望我们全重庆的业主团结起来。业主委员会联合起来。谢谢大家！ 　[2007-3-14 11:38:48]

[傅小渝]： 在线访谈到此结束！ 　[2007-3-14 11:38:53]

[新华网]： 今天的“业委会维权尴尬——3·15网上特别对话”到此结束，感谢广大网民朋友的关注！ 　[2007-3-14 11:39:25]