业委会起诉业主：公民自治的先声

    业委会要将其小区的业主告上法庭，这样的官司听上去匪夷所思。

    此事正在重庆市南岸区帝景名苑悄然发生。事件的缘起，是因为该小区内有几十户业主迟迟不缴纳大修基金，导致物管公司无法动用这笔钱对小区公共设施进行维修和保养。

    据记者了解，我市2004年以前交房的大多数小区均存在大修基金尚未归集到位的情况。同帝景名苑一样，如今这部分小区内公共设施也将陆续进入修缮期。

    帝景名苑业委会的15名成员决定动用法律武器来解决此事———作为业主委员会状告业主个体的“重庆大案”，此一案件的诉讼进程，不仅对于推动公民自治、以法律手段处理不同利益群体之间的矛盾，具有社会启蒙的意义；而且对于其他小区的大修基金催缴，也将产生举一反三的示范效应。

    为了多数业主的权益

    最近，赵立华的心情很矛盾。

    一方面，作为帝景名苑全体业主投票选举出来的业委会主任，他怎么也难以接受与选自己的人对簿公堂的场面；但另一方面，他催缴业主拖欠大修基金的工作，尽管持续了一年多，并没收到理想效果；选择法律武器来解决此事也实属无奈。

    一周前，赵立华思前想后，反复琢磨才作出了这一决定。他认为应该从大多数业主的利益出发，他肩上有这份职责。“物管公司对于拖欠物业管理费的业主都可以提起上诉，同样，我想也应该能以法律的手段来约束未缴纳大修基金的业主。但邻里之间，谁也不愿意看到这样的结果，我们只是希望他们尽快补缴，让小区的公共设施早日得到维修。”赵立华说，他的初衷还是想维护多数业主的利益。

    于是，十几天前，赵立华组织召开了一次业委会会议，参加会议的15名业委会成员一致支持他的想法。

    帝景名苑自2002年便有了第一批入住的业主。小区内部分公共设施已年久失修，出现损毁。例如，游泳池木质结构的地面因气候潮湿而受腐蚀，有好几处都断裂或凹陷变形，路过的人特别是小孩一不小心容易绊倒；一些安全设备的使用寿命通常只有6年，现快到更换新仪器的年限……这些，都需要动用小区大修基金。

    去年年初，赵立华等人到银行一查账，却发现小区内有一百多户业主都没有缴纳大修基金，将近占小区总户数的三分之一。这样一来，如果动用现有的大修基金，就意味着要用三分之二业主的钱，修缮所有业主共享的公共设施，势必有违公平。然而，小区公共设施的修缮，却又迫在眉睫！

    今日下达“最后通牒”

    由于被拖欠的大修基金一时难以全部追缴到位，公共设施维修一事只能暂时搁置。

    帝景名苑的物管公司经理周健说，物管公司想为小区添置或者修补一些公共设施，目前只能用当初建房剩下的“边角废料”来解决。

    赵立华曾在小区内几处损坏较严重的地方挂上了横幅或警示牌，以提醒过往业主注意安全。但这毕竟不是长久之计。

    小区业主委员会曾多次发出催缴大修基金的通知，但到目前为止，仍有41户业主没有缴纳，最少的应缴1万余元，最多的则近8万元，总共涉及金额105万元。

    周健告诉记者，目前这些业主也未明确表示不缴大修基金，而是拖延。至于物管公司，在此事中是第三方，催缴大修基金是业主委员会与部分业主之间的事情。

    但他依然认为，这些人长期拖欠下去也不是办法，这对已经缴纳大修基金的业主非常不公平。对小区住户归集大修基金是国家房地产相关政策中明文规定了的，缴纳是住户的义务。

    “他们双方正在协商，目的就是促使这些业主将大修基金缴到房管部门的专门账户里去。但具体办法还不清楚。”周健说。

    但是今天，赵立华决心下达“最后通牒”，他说，他会亲自把一份《关于催缴大修理基金的通知》递交到这41户业主手中，并将于3月24日再向所有拖欠业主发出一份律师函，待到4月1日，如果还有业主拖欠的话，则正式进入法律诉讼程序。

　　政策滞后与多头管理

    周健告诉记者，帝景名苑小区修建得比较早，鉴于当时的大修基金政策，一些未缴纳大修基金的业主也拿到了房屋产权证。

    他所指的“当时”，是在2004年以前。

    用重庆市国土资源和房地产学会理事张庆伟博士的话说，大修基金的缴纳和监管不到位是政策滞后、管理不对口的产物。他告诉记者，从行政管理体制上看，大修基金的归口管理单位应当是当地房管局的物业处，但开发商的主管单位是建委。而房管局所能行使的行政职能有限，唯一能起到制约作用的环节就是办理产权证。

    但直到2004年，重庆市国土房管局才出台新规定，要求购房人办理房屋权属登记时须出示已缴大修基金的发票，否则办不到产权证。

    因此，在此之前，许多楼盘的大修基金都存在归集不到位的情况，有的楼盘还曾把免缴大修基金作为一种促销手段。

    赵立华回忆，2001年他们置业之初，并没有强行征收大修基金。开发商收缴大修基金属于代收代缴性质，不是法律主体，而有关规定中只要求“及时”缴纳，没有明确的时间界限，相关约束力不够。购房者可以在小区业委会成立之后再行缴纳，但待到入住后又无人问津，此事便一拖再拖，加上没有强制性的法律依据，于是就有人钻了空子。

    物管公司只是第三方

    业主拖欠的大修基金究竟该由谁来催缴，目前各方尚无明确的说法。那么，可以预见的是，业委会状告业主这戏剧性的一幕在不久的将来还会在其他小区轮番上演。

    南岸区房管局物管科的一名工作人员告诉记者，帝景名苑小区现在是可以动用大修基金的，但必须经过三分之二以上业主同意，之后，再由业委会向区房管局提出申请。凡是缴了大修基金的业主，用了多少就直接从账面上扣除，没缴的可以向他们收取现金。也就是说，作为行政部门，区房管局只管小区大修基金使用的审批，而不管征收。

    而帝景名苑物管公司经理周健认为，催缴大修基金是业主委员会与部分业主之间的事情，他们双方协商就可以了。至于物管公司，在此事中只是作为第三方。

    他告诉记者，目前这些业主未明确表示一定拒缴大修基金，而是在借故拖延，这对已经缴纳大修基金的业主很不公平。催缴大修基金的目的，就是促使这些业主将大修基金缴到房管局指定的专门账户里去。这笔钱按楼设账，核算到户，是以每户业主个人账户的形式，存入光大银行。业主既可以直接到相关部门缴纳完结费用，也可交由物管公司代为办理缴费手续。

    有关法律人士指出，所谓“物管公司代为办理缴费手续”，只是代办而已，并不意味着物管公司获得了催缴大修基金的法律授权，如果真由物管公司进行强制催缴，势必引起与被催业主之间法律主体错位的对抗。

    帝景名苑业委会一名成员告诉记者，去年央行三番五次加息，有的业主想要提前偿还银行贷款，但是，如果未缴清大修基金，没有物管公司出具的相关手续，就不能办理。

    法院判决有先例不可循

    事实上，除了帝景名苑，还有很多2004年以前交房的小区均存在业主拖欠大修基金的历史遗留问题。

    由于业主入住这些小区至今已经四五年了，公共设施的维修日渐成为问题，而这些小区面临着与帝景名苑相同的问题，纠纷自然也就难以避免。

    我市首例业主委员会状告业主拖欠大修基金案，是一起商业地产的大修基金纠纷。沙坪坝区人民法院于2006年8月作出了一审判决：被告业主立即向沙坪坝区三峡广场地下商城业委会缴纳大修基金11601元，并承担该案诉讼费用。

    资料显示，三峡广场地下商城共有730位业主，缴纳了大修基金的还不到500户，拖欠大修基金的还有230户，而且都是大业主，拖欠的大修基金高达300万元以上。

    该商场自2003年开始营业以来，设备不断老化，仅是每年用于保养电梯和维修空调的费用就高达几十万元，全是动用的大多数业主已缴纳的大修基金。而少数业主未缴纳大修基金，却享受着大修基金带来的收益，令大多数业主不服。

    沙区法院在审理此案后认为，大修基金关系着物业的正常使用，也关系到市民的生命安全，每个业主都应该依法缴纳，遂作出以上判决。

    大坪附近一个小区，一位业主因再三拖欠2000元房屋公共维修基金，小区业主委员会也将其告上法庭。2006年10月，渝中区法院审理后一审判决该业主败诉，要求其立即缴纳所拖欠基金。

    “既然之前法院判决有先例可循，这次我们如果走法律程序来解决此事应该问题也不大。”帝景名苑业委会一名姓罗的成员告诉记者，如果要打官司，必操胜券。

　　行政部门也难以介入

    关于这一事件的法律操作，重庆市国土资源和房地产学会理事张庆伟博士认为，官司可以打，但即便法院判决强制执行，具体又该如何操作还是个问题。大修基金的监管主体十分不明确，法律本身就存在空档。要是有那么一两户业主坚决不缴，法院也绝不可能做出没收其房产的强制判决。

    其实，早在2005年，重庆市国土房管局就开始起草《重庆市物业专项维修资金管理办法》(以下简称“管理办法”)。2006年，该局曾多次召开会议讨论管理办法的实施细则，张庆伟便是与会人士之一。探讨的重点就是针对大修基金的管理和监督。比如，收取的大修基金由房产管理部门以一个物业管理区域为管理单位，为业主专户存储，须每年公开一次缴存和使用情况，并为业主查询提供服务，接受业主的监督等。

    但至今，这项管理办法仍旧杳无音讯。

    只是在2006年11月和2007年8月，重庆市江北区、渝北区先后颁布了大修基金的管理办法。江北区成立物业专项维修资金管理中心，为该区房管局下属机构，负责大修基金的归集、管理和使用。渝北区则成立了物业专项维修资金管理委员会，由分管副区长任主任，区监察局、区房管局、区财政局、区审计局等有关单位负责人为成员。

    张庆伟告诉记者，由行政部门介入管理会引发很多矛盾。前不久出台的《物权法》有规定，大修基金是业主的财产，得到业主的授权才能代为管理。所以，如果没有业主授权，政府轻率介入管理不仅可能引发不必要的官民冲突，而且有非法之虞。

    他建议，大修基金在签订购房合同时就应单独剥离出来，交由具有公信力的机构来进行监管，且有待完善现有的相关法律法规。

    据介绍，在国外，大修基金从征收、使用到监管都有一套完整而严密的程序。在一些发达国家，大修基金是由施工企业按建筑物工程造价的一定比例来缴的。在香港和新加坡，不缴纳大修基金房屋就不可进入市场交易，直到业主补交了这笔费用。

    在美国，大修基金的管理完全为市场化运作。业主缴纳的大修基金都是由专门的基金公司来负责管理。如果房屋需要维修，就由物管公司报到基金公司，后者再到市场上寻找维修公司进行维修。在资金的闲置期，则能借支给各大银行，以收取利息。

    “在中国，我相信，两三年以后肯定也会有专业的机构来充当大修基金的监管主体。”张庆伟说。

    （信报记者 代峥）