渝北区古路镇草坪村被征收圈用的土地

    重庆市天景置业公司副总经理胡瑛对信报记者算了一笔账：据称，罗菁英出资拿下的是一块容积率为2的土地。在质量过硬的前提下，其建安成本约为1000~1500元/平方米。那么，这块地要开发成为成型的地产项目，至少还需要两倍以上于地价的资金。

    以此估算，若要开发此地块，仍需要近千万元的开发资金。这一笔钱，显然不是多数人能承担得起的。

    至于要将该模式在重庆主城复制，让更多的民众享受到该模式的“恩泽”，更是难于登天。

    据记者了解，与罗菁英拿到的那块土地相比，主城地价成本至少增是其3倍；而且，我市主城供应的土地，至少都是数十亩、几百亩一块的整体，很难找到如此零碎的地块可供应。“这意味着，如没有几千万甚至上亿的资金，在主城拿地几乎不可能。”重庆一地产公司专门负责土地竞拍业务的方女士说，在整个地产开发中，拿地仅是其中一环，要完成整个过程开发过程，还需要多倍的资金。

    “重庆目前公开的、个人资金超过数亿，可以保证运作一个大型的房地产项目的自然人十分罕见。”方女士说。

    重蹈邱朝礼的覆辙？

    事实上，“即便罗菁英取得了土地使用权，个人征地进行房地产开发，仍是缺乏法律依据的。”陈友坤说，“个人只能通过一些变通的方式进行地产开发，譬如找一家具有房地产开发资质的企业进行联建。”

    至于联建方式，陈友坤表示双方可以选择注册新公司，或以联建企业名义合作开发、协议分红方式进行财务操盘。

    陈友坤认为，房地产业是一个高经营风险的行业，如果个人搞房地产开发，一旦亏损，将承担无限连带责任，而注册有限责任公司搞房地产，能够有效规避经营风险。此外，个人房地产开发还会在审批、发包工程、售卖等诸多方面受到很大限制。

    陈友坤的观点获得了我市资深地产人士邱朝礼的认同。曾在重庆率先提出个人合作建房概念的邱朝礼表示：“罗菁英个人根本无法完成建房的全部流程。买地虽然不需要资质，但搞开发却需要较高的准入门槛！”

    据记者了解，如市民个人在购地后要完成开发流程，必须到建委等部门获得相关的批文，而要获得这些批文，前提便是要有正规且符合要求的公司资质。若按此操作，个人拿地修建房屋，最终仍会演变成“先买地、后开公司”的开发模式。

    不过记者了解到，除开上述流程外，目前重庆业界还有一些暗中操作方式。一地产业者透露，目前在重庆周边的郊区地区，一些有雄厚实力的个人试图修建别墅项目。“实际上不管目的是自住还是其他，这也是一种地产开发。”胡瑛说。

    该知情人介绍，这些地产项目开建之前，首先需要分析，该项目所占用的土地是国家挂牌的出让地呢，还是农村的集体所有制土地。如果是前者，操作相对容易，只需要注册一间房地产开发公司，注册资金达到房地开发的500万元下限，即可进行后续操作；如果是集体所制土地或者农民的宅基地，操作则相对复杂。比较常见的变通方式是：个人承包一片山地，以相关管理建筑为名修建别墅。同时，也可以租用农民的宅基地数十年，进行修建———这已经属于打法律的擦边球了。

    但是地产业界人士都表示，以上两种开发方式都绕不过先拿到地，后开发的程序门槛。

    “与其个人购地开发房地产，还不如正大光明注册房地产公司搞开发。罗菁英模式，对市场没有任何借鉴意义。”一地产业界人士称，目前，全国个人购地进行房地产开发的案例仍属凤毛麟角，不足以对传统房地产企业造成冲击。

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