孙甚林接受采访
——访重庆南方集团董事长孙甚林
南方康桥均价2980元/平方米的花园洋房，让其开发商重庆南方集团一夜之间成
为重庆楼市的焦点。
按照南方集团人士的说法，推出如此低价的花园洋房，是为了践行集团董事长孙甚林提出的“民生地产”的理念。孙甚林昨日接受了本报记者的专访。
关于南方康桥
记者：上百名购房者提前4天排队购房，南方集团是否有所预计？
孙甚林：这样的市场反映，应该在预料之内。但大家对民生地产的关注却在我预料之外。
记者：为什么选择2980元？
孙甚林：最早营销部门提出的价格在3500元左右，我说为什么不能多让点利给购房者，能不能降到3000元以下？结果，抛开底跃等部分房源，相当多房源价格在2800-3000元之间。
记者：与周围同类住宅相比，南方康桥的价格只有一半多，你们如何做到的？
孙甚林：商品房定价有两种方式，一种是市场定价法，一种是成本定价法。以前也有开发商搞过成本定价，但都没有南方来得彻底。对于南方康桥的一期开盘，我们只要有合理的利润就够了，由于前期拿地价格不高，我们在住宅方面能够做到基本平过，总的看还有微利。
记者：这些房能否落到有真正需要的购房者手中？
孙甚林：今天早上上班就有人找我，希望帮忙拿房子，但我觉得这么做有违原则。我们149套房源，除了8套还建房，开盘时销控表全是空白，我们还采用实名登记、现场排队依序选房方式，尽量杜绝销售中漏洞。
关于价格战
记者：南方康桥两年前基本建成，为何不在去年高峰时销售，反而在房市回落时出手？
孙甚林：今年以前，南方康桥开盘条件都不成熟，主要是配套不成熟，老百姓买了房也无法入住。目前周边配套已经起步。选择这个时候开盘，说明南方是负责任的。
记者：现在的售价是不是为了刺激销售？
孙甚林：我们并不需要这样做。我们的想法是，目前北部板块入住率较低，需要引进真正的购房者带动人气，撬动整个回兴板块。
记者：很多人都把南方此举与万科带头降价相比，你们对此有何评价？
孙甚林：从今年年初开始，南方集团就明确了在房地产业的定位——“缔造财富，关注民生”，就是要建老百姓买得起的精品房。所谓的民生地产，不是低品质的房子，而是高性价比的房子，这样的实践在北京、西安、广州都已开始。
温总理今年的工作报告提到2008年九个方面工作中，五项是关注民生，这说明民生地产将成为未来地产的主流，万科的住宅大部分也并非高端别墅，他们走的就是大众路线，采用高性价比战略。
南方集团的观点是，并不是只有高端产品才能产生品牌，中低价的房子也能做出品牌。
关于重庆楼市
记者：推动万科降价的是因为王石对楼市的判断，王石有拐点论，你对重庆楼市怎么看？
孙甚林：重庆楼市总体上是健康的，但前期涨幅过多，与老百姓的实际需求产生了较大差距，造成了有行无市的低迷状况。房价一天涨几百元，这不正常。过高的房价不应该由老百姓买单，也不能代表重庆楼市的合理轨迹，重庆楼市应该回归理性。
记者：但不少开发商认为南方失去了理性……
孙甚林：这需要市场检验。谁关注民生，民众就会关注你。开发商应该明白房产不是奢侈品。房地产业应该回归社会平均利润。我赞同王石的一个观点，房地产应该向制造业学习，控制开发成本。
关于南方集团
记者：很多同行都指责南方在“低价倾销”，并猜疑南方集团是否存在资金压力……
孙甚林：南方康桥一期可以回笼7000多万，南方集团并不非常看重，以南方集团在重庆银行的股权，我们可以融到数倍的资金，19年来南方集团在银行的贷款从来没有一次逾期。这次康桥开盘完全是一次正常的销售行为。南方集团目前的酒店、教育、畜牧业、房地产都运行正常。
记者：未来房地产在南方会占据怎样的位置？
孙甚林：未来5年，房地产和农业将成为南方的两大支柱产业。南方康桥整个项目是130万方，目前一期仅是2.5万方，五年之内我们计划房地产产值达到50亿。畜牧业的产值五年内也要达到50亿，我们希望目前起步低一点，发展高一点。
记者：担任市政协副主席、市工商联主席这样的职务，会不会影响到你的商业行为？
孙甚林：目前我是三分之一的时间在企业，三分之一的时间在政协，三分之一的时间在工商联，相对来说企业的量要小一点，好在南方有一个成熟的管理团队。处于这样的位置，对企业诚信要求更高了。
网络调查
近八成网友认为：“2980炸弹”将影响楼市
就南方康桥丢出的价格炸弹，搜房网日前进行了网络调查，两天之内，吸引了2000多位网民踊跃投票，近八成的人表示此举将对重庆楼市带来影响。
截至昨日下午4时，共有2478位网民参与投票。其中明确表示不会购买的占15%，接近85%的人表示出对南方康桥的关注，其中34%的人表示将会购买，48%的人表示至少会去看一看。
南方此举会对重庆楼市产生怎样的影响，网友们更是议论纷纷。只有21%的受调查者表示不会对重庆楼市产生影响，79%的人表示对重庆楼市产生各种影响：31%认为将影响回兴板块房价，25%表示将引发重庆楼市整体“跳水”降价，10%认为将引发重庆地产大洗牌，还有7%表示将对高端产品产生巨大影响。
如何评价南方集团低价房的举动，32.79%的人表示这是一次成功的营销案例，30%的人猜测这是开发商不得已的自救行为，还有16%的人认为这是南方兑现“建老百姓买得起的好房子”承诺的主动行为。
新闻链接
万科降价路线图
2007年10月20日，深圳首开纪录。
10月20日，万科以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售。
2007年12月9日，广州万科大降价。
12月9日，广州康王路的万科金色康苑正式开盘，开盘定价13000元/平均价，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格。
2008年1月24日，成都万科降30%。
1月24日，位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯公寓报出每平方米4600元的均价，降价幅度达到了30%。
2月中旬，北京万科打折促销。
北京两项目万科紫台和万科四季花城日前也在进行打折促销。
2月21日，上海万科10个楼盘打折。
万科选择在元宵节对上海10个楼盘进行九五折特惠销售。
过去几个月中，万科几乎是全国每个城市降价的先锋，由于其拥有的全国地产老大地位，万科降价之后基本都引起当地房价的全面下调。在万科“速战速决”的带动下，一些开发商也开始产生“晚降不如早降”的想法。
本版图文记者陈富勇
2980元的花园洋房追踪：聚敛人气? 回笼资金?
碧水康桥
碧水康桥均价2980元：为聚敛人气?为回笼资金？
从去年底到今年春天，全国房地产市场普遍低迷；但重庆似乎是个例外，普通住宅的价格始终不见有多少下降，反倒是较高档的花园洋房价格出现了大幅度下降———其中，先有广厦城，随后又有南方集团的碧水康桥项目。
日前，在重庆地产行业沉寂已久，仿佛正在淡出楼宇市场的南方集团突然宣布，其即将在渝北回兴推出均价不超过3000元的花园洋房———碧水康桥项目。根据南方集团出具的资料显示，南方集团在回兴拥有大量的土地，其中包括已经建好的川外重庆南方翻译学院和中央公园，以及此次即将推向市场的碧水康桥住宅项目。
碧水康桥住宅项目本身占地1300亩，一期将推出别墅、花园洋房、TOWNHOUSE和纯板式3+1、4+1多层建筑。
据说，南方碧水康桥2980元的价格一经推出，几乎每天都有不下10组客户专程前去看房，让原本冷清的回兴片区热闹了一把。
在此之前，广厦城已经宣布降价，将原先售价每平方米7000多元的花园洋房，价格下调到每平方米6000多元。如此大的降幅，让富洲新城的9.1折后再优惠1万多元的措施相形见绌，也引来业界的一片哗然。
本版文字由记者 罗乐记录整理
回兴片区房价低位徘徊有特殊性
★杨建军 恒大地产集团重庆有限公司营销总监
渝北区回兴是一个很特殊的地区，近年来，北部新区的房价上升幅度很大，价格上涨的速度也很快，但是，回兴区域的房价总是在一个低位徘徊，其涨幅难以和重庆其他区域相比。广厦城所在的九龙坡区也是一样，对外的辐射能力有限，很难吸引到其他地区的购房者，对外的影响力也很有限。另一个方面，南方碧水康桥此次推出的房子总共只有100多套，姑且不论这部分房子是否都能够维持在均价3000元以下的价格销售，即使维持在3000元以下的均价，其对整个重庆市场的冲击力也很有限。广厦城的情况更是一样。
南方碧水康桥并不是一个新盘，早在2005年这个项目就已开盘，由于销售情况不理想，随后封盘。去年底，南方集团才决定对这个项目进行重新定位和包装。目前，重庆的各种花园洋房不断推出，这些产品都具有各自的特点，一亮相，就能够给购房者眼前一亮的感觉。反过来看南方碧水康桥项目，由于建设时间早，不管是户型还是园林景观的设计，都显得有些落后，和新近推出的花园洋房相比，其产品优势肯定不明显。不过，此次南方集团聘请专业人员，用一个特殊的渠道对项目进行改造，这种做法本身还是值得肯定和赞赏。
因此，从这种角度说，不管是广厦城的价格策略，还是南方碧水康桥的旧貌换新颜，都不能说明重庆的花园洋房价格会走向价格的下降通道。
反过来，从花园洋房本身的属性来说，随着国家关于住房保障体系政策的逐步完善，国家会把土地政策更多地向经济适用房和廉租房倾斜，用于别墅建设的用地将更加紧张。花园洋房从本质上说，应该属于泛别墅的范畴，其用地也将受到越来越多的限制。随着人民币的不断升值，更多的热钱将选择进入房地产市场。中国的金融市场基本上有五种类型，即外汇、证券、债券、房地产和期货。出于种种客观原因，房地产是最受大家认可的一种投资产品。不管这几种投资产品面临什么样的牛市或熊市，投资者总是会把自己的资产配置到最被看好最稳妥的房地产产品中。
此外，由于国家对住宅建设的节能及其他要求越来越高，以及国际市场上建材价格的一再上涨，花园洋房产品的建设成本没有很大的下降空间。因此，从长期来看，花园洋房价格小跌的情况并不会持续，当然在短期上，部分公司为了回笼资金，或者个别公司以价格作为营销手段，导致短期内价格的下滑，这是很正常的。
从本次南方集团打出2980元花园洋房的价格这一事件来看，不排除是南方集团久未在房地产市场上征战，没有客户积累，如果此次利用低价策略入市成功，不仅可以赢得市场的关注和认可，还可以积累大量客户，为今后的二期三期作准备。
开发商出让了部分利润给购房者
★孟亚 广厦地产策划经理
广厦城这次将部分花园洋房的价格下调，并不是降价，而是开发商将原本可以获得的利润让利给购房者。能够做到这一点，是因为广厦城项目所拿土地的价格相对比较低，给企业让利给购房者提供了可能。
同时，在严峻的大环境下，开发商采用价格策略以推动产品的销售，这是一个正常不过的事情。
“价格”一直是房地产营销中最为核心的，面对2008年地产客户资源严重透支、竞争态势焦灼的市场，如何将地产项目进行成功运营，是所有地产企业都将思考的问题所在。而对于价格的制定，我们认为在2008年的地产项目的价格制定上，应该从以下层面来综合分析：
1.市场需求面：老百姓总希望价格回归理性，尤其2007年的价格风暴后，大家总希望能找到自己消费得起的房子(民心所向)；
2.资金需求面：作为房地产企业，项目销售的资金回笼是一个企业发展和项目运营的发动机(现金为王)；
3.政策导向面：国家宏观调控的目的是维持国民经济的健康、稳定和可持续发展，作为房地产项目，政府一方面要引导其蓬勃向上发展以确保国家税收；一方面又要控制价格“飞涨”，不能任其上扬而过于偏离城乡人口的总体住房自住需求与投资需求的实际水平线(把握时局)；
4.企业自身面：地产项目的销售价格制定，通常会受到企业个体因素的制约。就拿我们广厦城项目而言，由于当初“拿地”所付出成本非常理想，再加上广厦企业自身在建筑和控制成本方面处于国内一流水准，产品始终有“高性价比”的烙印。这样在目前项目运营的销售阶段，关于价格的制定就会有比较合理的空间去发挥和运用(量力而行)。
降价是在为今年春季房交会造势
★隋旭强 重庆中城联置业发展有限公司策划部副经理
不管是广厦城的降价，还是南方集团推出碧水康桥低价花园洋房，无疑都是冲着即将举行的2008年春季房交会而来的。
资金压力肯定会在这个特殊的时期给大多数公司带来困扰，谁先能够回笼资金，谁就能够在眼下以及今后很长一个时期占据主动。这也是今年的春季房交会被取消了之后，为什么又有这么多企业希望政府恢复春季房交会的主要原因。由于去年我市的秋季房交会实际上变成了以二手房交易为主的交易会，因此，对于花园洋房这样的高档次商品房来说，相当于已经有一年的时间没有享受到大型房交会所带来的集中交易的场面了。虽然有些企业认为房交会形同鸡肋，但是，对于房交会聚集人气这一点来说，目前还是别的形式所无法取代的。
所以，在市场观望情绪很浓的情况下，进入4月份，还是有这么多企业选择了开盘放量，这些企业都希望能够借房交会这一波，能够有大的成交。
但是，像广厦城和南方碧水康桥这样采取降低价格的策略去推动市场，无疑会给原本就观望情绪很浓的市场带来更浓厚的观望情绪，大多数购房者都会以此类推———某个楼盘都已经降价了，其他楼盘说不定也会降。深圳的情况就是一个很好的先例。这也是重庆为什么这么多项目即使面对低迷的市场，大多数开发商都不敢轻言降价或者直言降价的一个重要原因。
现在，关于房交会是否会为购房者提供税费减免优惠的相关政策还没有出台。可以预计，如果政府能够出台相应的税费减免的优惠政策，肯定会对购房者产生吸引力，促使部分购房者坚定购房的决心。如果政府不能出台税费减免的优惠措施，那么，房交会究竟能够对市场的回暖产生多大的推动作用，目前还不好说。
广厦城和南方碧水康桥此时打出价格战，势必对市场产生深远的影响，其所引起的市场观望情绪，需要很长的时间才能被消化。如果此次房交会能够让市场稍微回暖，尚且可以把这次降价的冲击冲抵一下，否则，还需要很长的时间才能抵消。时代信报
南方康桥掀"惠民风暴" 花园洋房均价2980元
