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2017年龙湖地产中期业绩发布会 龙湖管理层答问

    龙湖在2017年中期业绩会上,调升了全年销售目标:1500亿元。龙湖就像个老司机小心开着车:这次提速它油门踩得果断,但并不冒进。

    仔细审视这位老司机的行车记录,会发现他还有很多小心的好习惯:胆大心细,上半年拿地数量40块,比去年同期16块上涨150%,净负债率却降到56.2%;目视远方,投资性物业租金上半年增28.8%至11.4亿,2020年商业租金目标60亿,长租公寓20亿……

    小心,注重将驾驶状态保持均好,正是龙湖过去及未来,一直奉行的发展思路。以下为2017年龙湖地产中期业绩发布会,龙湖集团董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵明晓、执行董事兼首席财务官赵轶答记者问实录:

    关于投资

    年初管理层曾提过,因为去年拿地比较多,今年会减缓拿地节奏。但上半年拿地超过千万平。龙湖是不是有点逆周期拿地的倾向?接下来是不是也是这个思路?

    邵明晓:上半年我们拿地总权益面积646万平方米,销售额926亿,回款表现也比较好。主要的原因在于去年下半年,我们已预判到今年市场状况将是前高后低,所以对今年供货节奏做了相应调整,把三季度的供货都提前到了上半年。因此,整个上半年的销售非常好,恰好又赶上在我们的目标城市有合适的土地供应,所以就买下了。后面拿地节奏,我们会根据回款和整个资产负债表的情况来进行决策,我们的净负债率将控制在60%以下。

    怎么看待当下的土地市场?公司会不会去考虑拿自持的地,主要集中在哪些区域?龙湖的货比较集中在限价的一二线的城市,对毛利率有何影响?

    邵明晓:龙湖一直聚焦一线和二线核心城市,择机进入到大都市圈的一些周边城市,这个策略没有变。今年上半年,我们回款、销售情况都非常好,所以抓住了一些机会,在目标城市做一些布局。从下半年来看,我们要根据市场情况相机而动。我们过去3年拿地的价格还是不错的,2016年买了770万方土地(权益口径)2015年是买了320万方土地(权益口径)。这些地,都满足了我们的25%到30%毛利这样目标。面向未来,我们还是会按照这个标准,来铺排我们的土地指标。

    关于财务

    今年龙湖第一次派发中期股息,这个政策会不会一直持续,全年派息计划是怎样的?

    吴亚军:关于派息率,我们会考虑长期的现金流和收入状况。一旦确定了派息率及派息政策,我们会相对稳定,不会轻易下调,除非遇到特殊情况。今年中期派息后,今后会在上半年、下半年分别做派息。

    赵轶:过去连续三年,龙湖每年提升分红比率5个百分点,2016年派息率达到35%,现在还没有确定会不会提升,但至少不会降,我们会在2017年全年业绩发布的时候确认,而且如果整个行业比较健康的话,有机会进一步往上提。

    今年下半年龙湖融资计划是怎么样的?

    赵轶:下半年龙湖有一些融资计划,比如现在手里80亿元熊猫中期票据额度,在7月份成功发行20亿元,我们下半年可以有选择的在合适窗口发行剩下的60亿元。如果下半年还有美元债机会,我们可能会再申请额度。

    明年一月份,龙湖有一笔10年期的美元债可以赎回;明年四五月份,龙湖会有20亿人民币点心债到期,这两笔债的成本都在6.75%。相信彼时,龙湖会进一步拉长账期。未来,龙湖会维持温和杠杆政策。全年净负债率控制在60%以下,整个发展基于健康的业务支撑。

    7月龙湖发行熊猫中期票据,起初文件显示五年期和三年期票据是10个亿,最后发行五年期3亿募集资金,为什么?龙湖怎么评判发债窗口好坏?龙湖可有考虑内地abs市场?

    赵轶:回顾整个发债过程,其中有双向回拨机制。龙湖中期票据初始发行规模是10+10,即5年期、3年期各10亿元,但在发行过程中监管机构赋予权利,根据市场双向流动去调整。目前国内债市整体行情一般,龙湖熊猫中期票据能发得出且成本可控,难能可贵。在银行间市场,只有真正优质的企业才有机会融资。关于接下来龙湖每次发行的额度不会太大,会陆陆续续把60亿的额度用完,有效期大概是两年,会给我们充裕的战略空间。

    另外龙湖在国内的融资渠道,除了直接融资外,我们还强调开发贷融资,龙湖跟四大国有银行都是战略合作伙伴,此前两个月的贷款还能在基准利率下浮5%的水平。龙湖目前约有700亿的银行授信,已使用额度是200多亿。所以龙湖不会过分依赖某个渠道,某个渠道好的时候,我们多用用。某个渠道遇到困难,或者遇到市场波动,我们就不去碰。

    关于ABS本质上还是债务,所以龙湖可能会关注,但是我们会根据现有渠道做成本和收益的比较,做权衡。未来如果中国真正推出权益性的REITS,我们会考虑,用我们的商业资产去推动尝试,推动整个公司向前发展。

     关于香港市场

    龙湖为什么选择合景泰富合作开发启德地块?这个项目的进展如何?

    邵明晓:香港项目是战略性获取,因为龙湖看好大湾区,另外启德项目我们和合景泰富合作,合景泰富做产品品质我们非常认可,在北京我们就有合作,所以有这样的机缘,就拿了这个项目。这个项目我们不是特别着急,慢慢的理清,把定位做准,把品质做出来,稳扎稳打的去做。

    香港我们刚刚进入,不会一下就特别重仓,可能会逐渐地理解这个城市、理解客户,再把我们的产品开发出来,就像我们在深圳、广州的做法。至于大湾区的其他地方,我们会更加关注,也会增加一些布局。

    关于合伙人

    合伙人制度作为激励的基金会多少?大概会占到多大的股份?

    赵轶:合伙人计划,我们内部有一套评价体系,每年会根据公司的业绩,从归属于股东的核心利润中提取3-4%作为资金池,来激励合伙人,有可能是现金的方式,也有可能是股票的方式。

    龙湖在这个时间点,推出合伙人制度后的考虑是什么?为什么不做跟投,向一线人员做更多的倾斜?

    吴亚军:合伙人制度就是一个分享机制。房地产是一个高资本门槛的操作,虽然跟投机制可以增加对操盘的项目经理、项目团队的约束和激励,但是对于整个公司来说,我们有一个口号叫“一个龙湖”,也就是对于其他人员,或者非项目操盘的人员,也需要全面的激励,所以我们采用现在的模式,而不是在项目层面跟投。

    跟投的模式对于行业上行周期来讲,激励是很充分的,但是下行周期,对于职业经理人的保护却是不够的,所以我们没有用这个模式,这也是来自于我们对于行业的认知,以及龙湖自身的价值观。 同时,合伙人制度不局限在高管,也有一些不是高管层,而是在专业上有很多贡献的人。合伙人通过选举产生,我们设有门槛,加入龙湖要两年以上,所以有些新加入龙湖的高管,也没有资格加入。这套制度是基于未来的竞争力,为公司涵养人才考虑的,涵养的是具有企业家精神的人才,从现在来看,对公司的管理层还是实现了一个正向的激励。

编辑: 彭祎琦
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