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从“租”到“售” 长租公寓的落地思考

    1、当前,“人民日益增长的美好生活需要”,具体到房地产业,就是为“住有所居”的美好愿景赋能。在高质量发展阶段对于企业来说意味着什么?对于“美好生活”,龙湖又做了哪些思考?

    高质量美好生活的需求,对于在重庆已经耕耘了20几年的房产企业来讲,感触还是很深刻。首先,对企业而言,有一个很重要的因素就是创新,因为龙湖最早从南苑开始,做了很多标志性,具有代表性的项目,如水晶郦城,龙湖花园等,每个项目就代表着龙湖对一种生活的理解。但是到了今天,经过了房地产高速发展,特别是市场、消费者有更高的生活需求的背景下,我们对于创新赋予了新的理解。

    最近,我们提得最多的一个词就是空间即服务。在此背景下,其实龙湖对于未来美好生活的理解,不仅仅是基于某一个点上需求的满足,而是一个人从出生到上学,到毕业,再到工作,再到安家乐业,乃至颐养天年,整个人生的全过程,龙湖在空间上都会有侧重性的思考,而且延伸成我们对城市空间的利用,满足人的需求和城市空间的关系。比如,对教育的研究,可能更多的是针对小孩的学前教育,那么到了上学的时候,可能未来在整个小孩的成长过程当中,会有更多的服务来满足这部分需求。

    比如冠寓,可能是大学毕业之后,在工作这段时间里,来满足他们在一个城市打拼的居住需求。我们的房地产开发业务可能是满足他们成家立业的购房需求,到了一定的时间,可能养老服务就是满足更高品质的需求。所以基于这样的理解,其实你会发现我们目前聚焦的四大业务,包括地产开发、商业运营管理、长租公寓、物业服务都在发生很大的变化。而这种变化,明确一些显性的东西,比如龙湖的大平层项目,整个全重庆大平层的成交量,我们占了1/3,这也是龙湖在房地产领域不断的创新求变。

    长租公寓,其实就是打造了一个不仅仅是满足居住的需求,在居住需求之外,延伸了租赁平台上的社交功能和情感交流的功能,所以冠寓也开始商业、物业的服务,而物业服务是针对龙湖自身物业的管理和服务,现在不仅仅是获取了更多小区的物业服务管理,龙湖物业已经是和T3航站楼一个管理水平,对整个中央公园大片区的市政化,绿化、保洁、一些市政公共设施整体的管理和运营,都是由龙湖物业提供服务。

    所以,在龙湖空间即服务的大背景战略下,其实就是希望龙湖未来在不同的触点,通过不同的城市空间,在满足消费者需求之间,形成有效的空间连接,这就是龙湖对于所谓美好生活提档升级的大背景下做的思考,也是希望在思考的背后,为每个市民提供更多更好的服务。

    2、“住有所居”,是人们对美好生活向往的落脚石,为满足不同层次的住房需求,作为房地产开发企业,将如何从供给侧角度增加多元化、多业态的住房供应和服务?

    对于传统的房地产领域,我们更多的是从供给侧的角度去理解市场释放的新需求,比如大平层,是对客户进行研究之后的产品,三年之前,重庆基本上没有接触过大平层这个产品的概念,这也是一种新的业态。

    另外,我们也是重庆唯一一家获得了建委颁布的重庆市三星级的智慧小区,如通过千丁(音)APP的智能平台和园区智能化设施的配合,形成小区的智能化生活方式,在这块,龙湖已经跨出第一步,对于智慧小区的建设,龙湖也走出了第一步。

    在商业维度,比如传统的天街,从十几年前到今天,我们布局的力度是超过以往的,单重庆地区而言,在建的天街都有5座,包括龙兴、中央公园、礼嘉、沙坪坝、西永。按照集团的构想,到2020年,我们天街将开街50座,租金收益应该占到公司利润的1/3,所以未来,可能会有更多的商业空间来满足大型商业体,同时与社区商业形成网格化的布局。

    其实龙湖一直将打造高品质生活作为愿景,不断的去创新、创造一些新的需求,同时引领市场的需求,从而推动整个房地产发展和进步。

    3、买房并非是实现“美好生活”的唯一途径。“以租为主”、“租售并举”的住房供应新体系正在形成,那么龙湖该怎样迈出实质性的步伐,将“住有所居”的目标落实得“掷地有声”?

    对于龙湖来说,不是第一家切入长租公寓市场的企业,但是龙湖一定是第一家把长租公寓作为战略来积极推进的企业。目前,我们在全国已经有二十几个城市正在开展长租公寓的业务,同时十几个城市已经相继开业,而且取得不错的结果。

    客观来说,租户的满意度让我们觉得很欣慰,基本上对管家的满意度都是在95%以上,去年3月15日,源著开业之后,今年3月15日刚好满一年的租期,本来这个时间是考验客户对我们产品认可程度很关键的结点,但是没有想到有80%的租户继续选择租赁我们的物业,也就是说我们的续租率基本上达到了80%,实际上,也看出市场对我们的认可。

    对我们而言,也是一种鞭策,毕竟是新的领域。从这个角度去理解,对于龙湖做长租公寓的市场,其实我们基于几个背景进行了思考,一个背景就是,首先国家政策层面,在大力的鼓励长租住宅的发展,租售并举,房住不炒的背景下面,我们龙湖在2017年第一家门店开业,首先拿一些力所能及的房源,切入龙湖自身的物业。目前来看,我们在全国也不断的通过租赁的方式,通过和政府合作的方式,甚至包括和很多有类似资源的国有企业,在人才公寓和长租住宅这块,我们进行不断的尝试和切入。包括前段时间与渝中区国资委进行合作的项目。龙湖对是对长租公寓战略坚定执行的企业,并且投入了我们的决心。从目前来看,基本上我们的目标是,希望在两到三年之内,成为全国规模前三。在品牌方面,目前龙湖冠寓的品牌已经进入了全国品牌,在上个月排名已经是第一了。

    所以,希望通过对战略的选型,然后在政策背景支持下,不断做大规模,让我们服务更多城市,特别是一些人才流入,对城市的人才进行配套型的落地。现在重庆最大的问题就是很多人才来了之后找不到合适的房源来租赁,重庆目前来看,据我们了解,重庆的人才战略其实也马上要推进了,而且这种推进就需要更多的公寓来满足这部分人才的居住需求,所以龙湖也是不遗余力的去扩大我们的规模来满足更多人的需求。

    4、现在,租赁市场无论从规模还是发展程度都还处于较早期的阶段,住房租赁的产业规划、产品分类、技术手段、运营管理、后期服务还有着很大的发展空间,在高质量发展阶段,企业该如何补齐“短板”?

    现在长租公寓市场,客观来讲,在租金方面,每个城市因为经济发展,产业结构不一样,经济发展水平不一样,就导致了城市可支配的收入相对来说差异还是很大,特别是重庆和一线城市相比,这种差距还是比较明显。那么这种背景下,就可能涉及到一个问题,假如在做规模的过程中,会面临一个成本测算的问题,因为我们经营是有成本的,比如我去租赁一个物业,首先要付租金。第二个运营管理,从目前来看,我们店长+管家这种模式是高成本的运营方式,再加上我们希望获取合理的利润,就会导致可能在拿取项目的过程当中,很多项目可能就不能符合我们的需求。

    对于补短版的问题,其实我认为这个行业的发展可能需要几个方面共同努力,第一个是政府在政策层面,要鼓励行业发展落地的问题,第二个目前的租赁市场的管理还处在一个相对粗放的阶段,就是目前我们看到,除了机构型的租赁之外,其实更多的租赁是处在一个自发的C对C的租赁形态,并不是说这种租赁形态不好,但是从管理角度而言它是一种空白状态,比如很多治安的管理、税收的管理,还是需要在健康和规范的平台下来操作。目前,从管理上面来说,也需要弥补这方面的短版。第三个就是很多有住房需求的人,可能现在长租公寓还不能满足他们的需求。因为现在的量很小,比如现在重庆有1000间左右的公寓,但是需要满足十几万租赁需求的房源。那么怎么解决这个问题,短期来看,从行业发展的规范性和健康性来讲,还面临着很多痛点,比如经常遇到毁约,或者在网上看到的照片与搬进去的时候不符,随意涨租,很多这些可能都是需要积极解决的课题。

    从企业维度,这个行业还是有很大的压力,那么就要求企业要提高自己的管理效率,目前对我们而言,更多的还是以服务体系的建设为主,还需要更智能化的方式去解决一些问题。比如类似用一种科技的方式取代很多传统的手工操作,来降低我们管理的费用,从而提升效率,提升整个行业未来发展的空间。所以,不管是行业的短版还是企业的短版,需要政府不断的去规范,都需要时间来一步步的形成有秩序的市场,合理制定相关的制度和规则来引导市场健康有序可持续的发展。

    5、在解决住房有无问题的同时,还需要注重居住品质,未来,企业该如何创造居住之外的多元应用场景,让更多需求群体能真正享受“租售同权”?

    龙湖是一个在战略布局下最坚决和贯彻最彻底的企业。对于租售同权的概念,肯定是未来的一个趋势,包括一线城市,他们从很多关口里面都已经在体现大的政策背景,比如从土地供应,明确要求土地所占的比例,或者说必须用于长租,而且在长租的领域,要体现租售同权。还有一个权利叫户籍权利,代表着很多权利的共同实现,比如小孩的教育权利,医疗保障、社会养老的保障等。据了解,从土地供应管理、房源、公祖房、拆迁安置房等可看出,重庆也在做相关政策方面的导引,让租房和买房实现真正同权的概念,同时也在思考如何与未来的长租住宅进行有机的结合,来真正支持这个行业的发展。

    另外,从居住品质上,目前冠寓不仅仅是提供了一个居住空间,更多的是让人对这个地方有一种归属感。特别是对于外地人,在重庆产业结构调整之后,人才之间的流动越来越频繁,像光电园,互联网产业园等这些地方,70%都是有租房需求的,城市的交通便捷之后,会让人才之间的交融更加的频繁,后期租房需求也会越来越旺盛。

    对于外地人到重庆,他们除了上班之外,也希望能融入城市的生活和状态,比如现在,每个冠寓都是热闹的世界杯氛围。我们不仅仅是包装氛围,而且是要把打造更多的活动,比如喝啤酒看世界杯、足球宝贝一起看世界杯,让这些人体验居住之外的一种比较好玩的生活方式。基本上我们每周都会组织一些活动,而且冠寓每天都会有租户自发的组织活动,比如狼人杀、聚在一起喝啤酒、给邻居过生等等,这些人聚在一起已经形成了一种圈子。

    此外,我们每个店都有群,每个租户在群里面都有很好的分享,他们除了社交之外,还有很多真正能够学到的东西,比如有个租户是做教育的,他就把我们租户20几个人都成为他的会员,形成一种“小生态”的概念,不仅仅是一个物理空间,而是一种情感交流,一个有归属感,而且值得信任的圈子。所以,所谓的居住品质,这种交流和沟通也是一种品质的呈现,而不会让一个人在一个陌生的城市里面感觉很空洞,感觉无所事事的状态。

    所以,我们希望让这些年轻人聚在一起,将冠寓打造成为一个开心好玩的地方。就像“我家我自在”的核心理念,构建一个有家的氛围,能放的开,而且很轻松的生活情景。

编辑: 江茜
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