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向着阳光生长-从冠寓看长租公寓行业

    张智聪:从一个从业者的角度,今天给大家分享的题目叫《向着阳光生长 - 从冠寓来看长租公寓》,聊一聊这个行业未来到底是怎样,行业的走向是什么。

    首先,为什么要进入这个行业?龙湖1993年在重庆成立,最早在重庆开始做房地产业务,我们开发了重庆的第一个项目——龙湖花园,后面龙湖就改名叫龙湖地产。接着商业运营、长租公寓、智慧服务、养老产城等业务不断丰满和发展,成为了如今的龙湖集团。我大学毕业就来到龙湖,经历过了多个业务板块和城市。2018年,调到冠寓,负责冠寓的业务,在一年多的时间也有了一些体会。

    龙湖冠寓进入行业其实是应时而生,不是被动为之,是主动为之的事情。根据时代发展的方向性,首先整个房地产行业是从增量建造销售到存量的增值运营的时代,到今天为止,房地产已经走过了二十几年的发展历程,在这段时间里,各个城市都建设了大量的住宅,现在城市中真正缺的是高度满足客户需求的服务,如何将这些存量的住宅盘活,高效的运营起来。

    第二个判断是城市群化,人口的聚集,这是必然的发展趋势。聚集会产生效应,只有人聚在一块才可能产生分工,才能产生第三产业。因为城市的本质其实是提供了一些非常重要的公共服务。所以我认为未来中国大量的人口聚集,会产生大量的租住、居住需求。

    第三是房地产长效机制,党的十九大提出了“租购并举”,所以从购买房拥有产权到租房拥有使用权,也是一个未来的发展方向。

    第四是消费升级,消费升级其中一个部分是租住消费升级。过去20年,除了买房来满足住宅服务的消费,在租房这个领域可能还没有真正满足消费升级的产品。

    最后,龙湖集团在2018年初提出了“空间即服务”战略,覆盖集团的地产开发,商业运营,长租公寓,智慧服务几个板块,我们希望成为一个通过服务连接人和空间的企业,所以这是我们主动为之的战略,也是龙湖为什么要进入长租公寓这个行业的原因。

    在过去两年多的时间里,我们对这个行业有了一些新的认识,希望能够重新定义租住生活。2016年8月,推出了龙湖长租公寓品牌——龙湖冠寓,致力成为租购并举坚定的执行者和推动者。2017年3月,首家门店在成都开业,到2018年底已经拓展了超10万间房量,开业5.3万余间。

    目前冠寓打造了三个产品线,核桃、松果、豆豆,为什么这么取名?我们希望打造更加健康的产品,用日常看到的一些食物当成产品的IP。核桃主要还是定位为消费升级,追求生活品质的人群;松果是以邻为友的综合社区,主要满足的是城市白领居住、社交需求;豆豆则是灵活便利的自助型租房,面对的可能是企业客户,偏向宿舍类的产品,目前三个产品线都已经全面落地。

    实际上,长租公寓本质上是一种服务消费品,龙湖最早在重庆提了一个善待你一生的品牌理念,这个也是我们始终坚持,遵守,去履行的诺言。从善待你一生到为城市青年创造温暖明亮的空间。我们大家都有租房的经验,我毕业于重庆大学,毕业以后租在15层,没有电梯,可是我只需要爬7层,从8楼入户,这是重庆典型的山地特点,但是每天爬7层的体验很不好,同时房间功能也不是特别完善,所以我们希望年轻人进入城市,都能够有一个非常温暖,有群体社交化的生活,让他感受到家,感受到这个社会的温暖。

    其中,我们也提出了一个CityHub(城市资源聚落)概念,大量年轻人住在冠寓之后,找到了志同道合的朋友,有些人找到了终身的伴侣,一起创业的伙伴,他们聚在一起,感受到有温暖的城市,这是我们发展的方向。所以为此构建了一整套服务体系,希望能去不断满足这些人的生活需求。

    此外,龙湖还希望构建一个租住生活的生态,目前在我们的门店端大概有150多个品牌跟我们形成了合作关系,达到了85%的覆盖率,例如共享按摩椅、共享电脑、无人便利商店、自主贩卖机、点唱机等等。

    对于长租公寓这个行业,我认为比较准确的定义是一个居住服务消费品,这是它跟原来的住宅,或者传统的房地产行业不太一样的地方,买房子不仅仅是为了住,而是兼具投资属性和居住属性,而长租公寓是一个服务消费,类似于大家经常看到的快销品,是一个非资产属性的东西。整个租住消费经历了四个时代,一是基础居住时代,基本上就是以前的一些状态,传统业主和房东中介,逐渐过渡到一个品质租住的时代,一些专业化的管理机构经过空间的优化,提供了一些租住的服务。其实租房跟买房所需要的硬件与服务是不一样的,比如在酒店,不会提供洗衣机,更多的提供是洗涤服务,而你长期居住在一个独立的空间里面,必须具备洗衣和餐饮功能。未来会进入生态家居的时代,年轻人进入社会以后,就会有租房、居住的需求。

    随着经济水平的提高,人口的流动性增大,衍生出巨大的住房需求,所以未来租赁市场一定是一个万亿的蓝海市场,但是目前还处于前期的阶段。

    这个行业面临着什么挑战?

    2018年9、10月份,媒体集中报道了一些长租公寓存在的一些问题,其实任何一个行业从产生到成熟必然经历长期的发展。总的来说,长租公寓应该按照什么模式管理,与住宅和酒店不同,酒店是短暂居住,而长租公寓是偏向于住宅的装修形式。

    另外,我们列举了这个行业普遍存在的一些问题,

    一是前期的投入重,这个行业不是一个能快速赚钱的行业。

    二是规范问题,不同的城市有不同的环境和情况。

    三是规模化,长租公寓的产品形态决定了这个行业对资金的需求量非常高,如果没有低的融资成本,很难做大规模。此外,还需要足够大的品牌规模去降低采购、运营、系统、人力成本,进而增加盈利收入。

    所以长租公寓行业到底如何规范,需要有政策可依。行业需要增量,同时在存量上提高效率。

    如何面对这些挑战?我觉得租购并举的时代还是真真实实值得去拥抱,顺势而为,租和购会相当好的融合。面对消费升级,新兴消费群体愿意寻找更好的居住体验。所以,龙湖积极匹配一些优选城市的项目,跟合作伙伴一起打造更好的产品,修炼内功,因为只有把自己的产品、运营做好,在这个行业里才有未来。

    总的来讲,降低运营成本,提高效率,提高服务客户的有效性,回归本源,回归到居住属性,让年轻人住得更好。

    最后,也是给所有参与这个行业者一句话,新的租住消费时代会来临,只要我们做好我们的行活儿,做好基本功,未来一定充满阳光。

    再次感谢各位领导,还有感谢主办方给我们这个机会做一些我们的分享。谢谢大家!

编辑: 江茜
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