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李家沱:传统城区“突围”路上的商圈新格局

    新华网重庆8月5日电(邵以南)纵观近年持续展开的“升级换代”,重庆李家沱商圈一直都不乏市场主体踊跃参与。进入2019年,引进具有城市综合服务功能的核心商贸载体,正成为其不断接近目标的关键。

“聚焦巴南,共话李家沱商圈新格局”圆桌对话日前在重庆举行。图为活动现场。新华网 李相博摄

    李家沱商圈:“续建”背后凸显新使命

    李家沱商圈本轮“蜕变”热潮已来到第7个年头。

    “更符合演进脉络的说法是‘续建’。”重庆城市规划相关人士表示。上世纪90年代后期,随着重百、新世纪等商家入驻,虽已初步勾勒出商圈雏形,但从规划理念到业态均比较落后,与形成现代化的区域性消费中心还有不小距离,故这一波建设并未受到外界广泛关注。

    2012年,李家沱在重庆市“十二五”规划中被赋予了“市级核心商圈”定位。巴南区跟进出台的相关文件也清楚表明,以旧城拆迁改造为契机“腾笼换鸟”, 通过商业中心区、特色商业街、专业市场群、会展经济和滨江休闲带的打造,把李家沱商圈建设成南重庆区域商贸流通核心区、重庆主城南部的商贸高地、城市商贸休闲区。

    由此,考虑到直接服务约30万常住人口,李家沱商圈的“续建”,更大程度上被赋予了“升级换代”的新使命。发力的重点,迫切需要转向城市能级全面提升和高质量商业要素聚集。

    然而和以往单纯引进几个百货商场相比,这是完全不同的命题。在空间规划和基础配套设施建设引领下,商圈之于城市的综合服务功能被放在十分重要的位置。反过来,近年的成功经验表明,商圈发展又与市场主体的深度参与密不可分——“以街成市,以市造圈,以圈带城”的新逻辑,考验着企业的综合建设运营水平,也为其发挥区域商业龙头带动作用提供了机会。

    “老城区”加速重返中心行列

    随着互联网电商快速发展,加之城市规模扩展,位于城市核心地带的传统商圈在发展中遇到了挑战。这背后,一方面以互联网为代表的新零售改变着人们的消费习惯,另一方面新兴商圈的崛起,也让市民较以往有了更多选择。

    “但值得注意的是,世界上许多知名的商圈都是在传统老城区的基础上开辟升级而成的,一旦‘突围’成功,往往历久弥新,繁华更甚。”重庆大学管理科学与房地产学院教授王林表示。

    巴南李家沱就是这样的“老城区”。

    上世纪70年代-80年代中期,凭借三面环江、背靠南山的地理优势,李家沱水路物流、商品批发、夜市等商贸业态繁荣繁忙,九龙坡区行政中心也驻扎于此。加上水电、毛纺、陶瓷、化工等门类众多的国有大型工业企业聚集,彼时的李家沱,是重庆主城南部的行政与工商业中心,至今承载着许多老重庆的人文记忆。

    1988年,由于行政区划调整,九龙坡区政府搬离李家沱。尔后,随着重庆产业结构调整和转型升级,在逐步丧失工业支撑同时,李家沱浓厚的的商业氛围亦渐渐退潮,并延续了长达十几年时间。

    2012年,李家沱凭借新的政策契机重回公众视线。如果把观察范围扩大到整个巴南区,土地市场热度这个“先行指标”也许能够说明问题:2013上半年,巴南土地成交量已是2012年全年的7倍,数十家品牌房企纷纷进驻;2015年至2018年,大型商业综合体和住宅产品相继投放市场。

    今年2月28日,巴南区政府举办的“2019巴南土地推介会”上,31宗土地吸引到90多家知名地产企业踊跃参加。

    “规划中,李家沱和龙洲湾、鱼洞、花溪一道组成了巴南城市核心区。31宗新供地,4个组团占据了一半以上的席位。这不仅反映出巴南推动打造主城南部商贸中心的决心,具有较强实力的市场主体不断聚集,也对区域新的城市格局加快形成起到了重要推动作用。”王林说。

融创金弈时代项目效果图。新华网发(受访单位供图)

    龙头项目将释放多重效益

    进入2019年,国内各省市释放出的消费升级信号愈加强烈。今年的重庆市政府工作报告中明确提出:创建国际消费中心城市。这当中,高品质商圈建设,无疑是重庆参与内陆消费升级背景下区域竞争最关键的因素。

    “同时不难看出,秉承‘多中心’城市发展思路的重庆,各组团间的竞合也在发生。”

    重庆工商大学国家级经济管理实验教学示范中心主任冯仁德认为,比起兑现产业规划、城市规划尚需时日的新兴区域,传统城区在市民居住惯性、消费人群基数、辐射能力沉淀等方面拥有更大优势,并且正在持续更新发展。“房地产开发企业密集进入李家沱,很大程度反映了对区域现有价值及前景的认可。”

    在李家沱,政府和市场两个维度的投入近年成效显著。交通设施方面,“三纵三桥两轨两横一环多公交”的立体交通网络基本形成;清华小学、重庆九中、李家沱小学、恒大城小学、巴南中学、花溪中学等教育资源扎实而充足;医疗配套方面,李家沱则拥有花溪医院、重庆市第七人民医院2家二甲综合医院。

    商圈建设方面,除了重百、新世纪等老牌商场,2013年以来,新东南亚、国美、苏宁、永辉超市等先后入驻;2015年,环球时代广场项目落户,则标志着区域现代商业综合体的起步。

    “打造现代化商圈,离不开成熟的铺垫,更需要注入新元素、新思维。”赵华秋说,这位融创金弈时代项目总经理表示,作为李家沱商圈“升级换代”进程中新晋的“当事人”,融创从今年3月拿地,就把目光瞄准“打造李家沱商圈乃至巴南区城市形象窗口”。他们的核心思路是,与巴南区紧密配合,凭借多年的城市开发和商贸文化运营经验,尽快改变李家沱商圈缺少“引擎”,综合服务功能难以凸显的弊病。

    “每一个现代商圈,都有一条步行街。”赵华秋介绍说,在融创金弈时代的建设规划中,这条步行街既是入口,更是串联,将把block 街区、商业休闲集群、精品住宅、创变空间等高端业态整合起来,形成一个占地约18万方,布局合理、要素完备、符合城市未来发展需求的多功能生活圈,同时,承担项目周边市政道路、管网等基础设施建设和老旧街区改造等工作。

    “差异化”和“向心力”是融创金弈时代开发建设的关键词。“不仅仅要把李家沱深厚而独特的工业文化、滨江文化有机融入项目,招商方面,我们也将着重引进不曾在重庆落地的新品牌、新商家,满足各个年龄段人群的消费需求,吸引其持续消费,进而改变居民传统的消费习惯和行为,从不同角度带动李家沱商圈与城市人居品质的全面升级,释放项目多重效益。”赵华秋表示。

    “借助融创项目,李家沱商圈将有可能在杨家坪、大渡口、南坪、龙洲湾、鱼洞等组团间产生轴点效应,为其真正建成‘市级核心商圈’‘主城南部商贸流通核心区’提供坚实的支撑。”重庆城市规划相关人士表示。(完)

编辑: 江茜
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