七月七日，渝中区马鞍山传统风貌区，不少市民、游客前来拍照打卡。记者 尹诗语 摄\视觉重庆

　　中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行，部署了城市工作7个方面的重点任务。其中提到，着力建设舒适便利的宜居城市，坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。

　　前不久，我市围绕中央印发的相关规划，提速建设15个城市更新示范项目，渝中区大礼堂片区城市功能品质提升项目位列其中。作为重庆的一张城市名片，大礼堂片区既承载着厚重的历史记忆，又面临着老旧居民楼集中、住宅设施陈旧、商业业态低端等现实挑战。7月7日至11日，记者在大礼堂片区蹲点采访，倾听群众对美好生活的新期待，了解当地惠民生、补短板、谋发展的城市更新实践，以及其在资金组织、招商运营等方面存在的困难，以供借鉴、参考。

　　绿瓦红墙的重庆人民大礼堂前，飞檐斗拱映着七月骄阳。红墙下的马鞍山传统风貌区，游客举着手机与“雁冰楼”门牌合影——此处曾是棚户区地块，如今成了承载抗战记忆与山城风情的网红地。一街之隔的和雅苑小区，老居民坐在新装的休憩长椅上摇着蒲扇，悠闲又惬意。

　　历史与现实在此交织，“破”与“立”的命题愈发清晰。作为重庆15个城市更新示范项目之一，大礼堂片区既揣着人民大礼堂、沈钧儒旧居等历史瑰宝，又拖着老旧小区设施陈旧、业态低端的“包袱”。如何让老城区在“留改拆”中既赓续历史文脉，又生长出时代活力？带着这个问题，记者用5天时间蹲点这里，试图从民生变迁、功能迭代与困境突破中，触摸城市更新的重庆脉搏。

　　看得见的变化

　　从“老破小”到“新地标”

　　3000年江州城、800年重庆府。渝中是重庆的母城，建设早、起步快，在享受各种先发优势的同时，也更早地步入城市新旧转化的阵痛期。

　　大礼堂片区改造提升正是源于城市发展中的痛点——这里既有见证山城七十余载风云的红色地标（重庆人民大礼堂），也诞生了重庆城区最早的中共党组织（中共重庆支部），还是抗战时期的防空警报地，是历史与文化的交汇之地。

　　时光荏苒，这个片区老了、旧了，不堪重负。与马鞍山一街之隔的和雅苑小区，便是典型。

　　和雅苑小区的十余栋居民楼，大多修建于上世纪80年代。

　　“你是没见过改造前的样子哦。”7月12日，记者来到和雅苑小区时，居民胡志英指着脚下的地面回忆道，以前铺的是小青砖，每到梅雨季节，地面返潮就会长青苔，走路特别容易打滑，“几年前，我在这坡上摔了一跤，膝盖肿得像馒头。”

　　柴米油盐酱醋茶，买菜是老百姓基础的需求和活动，但过去和雅苑小区院墙林立，被分隔成5个独立的小院，互不连通。“每次出门买菜要兜个大圈子，多花20多分钟。”在小区里住了七八年的居民胡玲十分无奈。

　　2022年搬来的戴佰珍老人则对漏水漏雨“深恶痛绝”。她家住在顶楼，防水早已老化。“客厅、卧室足足有五六处漏雨的地方，尤其是回南天，墙皮脱落，墙角甚至会长出青苔。”戴佰珍回忆。

　　此外，停车难题也困扰着这里的小区居民。胡玲家里本来有一辆车，由于小区附近没有车位，只好停在1公里外的市少年宫，十分不便，迫于无奈只能卖掉。

　　事实上，在大礼堂片区，类似和雅苑小区这样的老旧小区还有许多。随着房屋老旧、功能缺失、交通不畅，许多居民逐渐搬离，和雅苑小区的租户占比一度超60%。

　　在渝中区住建委重点项目建设事务中心主任唐柏君看来，渝中区拥有重庆最密集的轨道交通网络、厚重的人文历史以及独特的江岸资源，应通过城市有机更新，既保留历史感、赓续文脉，又使城市富有活力、舒适便利、绿色低碳、安全可靠、崇德向善、便捷高效。

　　2021年，渝中区提出“住房保障、品质生活、创新创业、完善配套”的片区更新提质思路，并对大礼堂片区因地制宜进行传统风貌区打造、老旧小区改造、特色街巷营造，旨在盘活闲置低效资产，形成主客共享、全龄友好的山城街区。

　　片区新风貌徐徐展开——

　　马鞍山片区通过拆除违建、恢复历史风貌，从原来的棚户区摇身一变成了传承抗战记忆的风貌区；红球坝等老旧小区对外立面进行改造，增加适老化和便民设施，打造15分钟高品质生活圈，形成了以和雅苑为代表的老旧小区整治示范点。

　　城市功能进一步优化——

　　马鞍山项目巧妙利用地势高差，将建筑空间向地下延伸，形成4层地下车库，设置了250余个车位，缓解了片区周边的停车难题；建立城市慢行步道，串联起大礼堂—三峡博物馆—马鞍山风貌区，形成一条完整的旅游动线。

　　新产业集群态势渐显——

　　以渝欧跨境电商为核心，马鞍山建成数字贸易产业园，先后集聚了链多多、赛玛特等上下游关联企业；活化利用风貌区内的历史人文建筑，复原了沈钧儒旧居，将红墙作为网红打卡点，吸引众多游客前来。

　　民生幸福指数不断攀升——

　　人和街社区通过老旧小区改造，将原本分散的楼栋整合为统一管理的居住区，寓意和美幸福；张家花园社区对具有历史意义的红军楼进行功能再造，改造后的旧楼成了青年人才公寓，吸引众多巴蜀中学的青年教师前来租住。

　　3年多来，“破”的是棚户区的杂乱、老房子的破败，“立”的是15分钟高品质生活圈的便利、“主客共享”的活力。红球坝小区加装了适老化扶手，人和街社区整合分散楼栋成“和美家园”，第八步道上展现“新重庆”的墙绘壁画可谓一步一景——这些细碎的场景，正是城市更新最生动的注脚。

　　看不见的博弈

　　在“民生账”与“发展账”间找平衡

　　成绩虽然亮眼，困扰却始终如影随形。

　　作为“浓缩版的重庆”，渝中区城市更新面临复杂挑战：城镇化率达100%；20.08平方公里土地上，常住人口超58万，人口密度、建筑密度、路网密度高居全国前列；2000年以前修建的建筑占比超40%，60岁以上常住人口占比达33%，建筑和人口老龄化现象突出。

　　“每一块砖都连着民生，每一寸地都关乎历史，更新不是拆了重来那么简单。”唐柏君的话，道出了老城更新的核心困境。

　　资金的“紧箍咒”最磨人。

　　城市更新是一场复杂的外科手术，包括综合整治、风貌更新、整体更新3条主要路径，其中整体更新无疑是最彻底的。

　　“但囿于资金问题，我们更多的选择是老旧小区改造。”唐柏君直言不讳，在房地产市场并不景气的大环境下，许多老房子的征收成本居高不下，与市场形成倒挂，在这样的背景下，需要大拆大建的整体更新很难行得通。

　　“老旧社区面宽量大，花费也不小。”大溪沟街道副主任熊清举例说，在大礼堂片区改造提升项目中，划拨给街道用于老旧小区改造的资金约为1.7亿元，平摊后改造成本被摊薄了。

　　以和雅苑小区为例，改造成本约为500元/平方米，由于资金有限，很多时候在用材等方面也受限。“比如修建连通步道时，我们就采用了轻便耐用的落地钢制楼梯，这比修建混凝土石阶会节省一半的成本。”负责项目设计施工的市设计院设计师付逸说。但项目投用半年后却招来居民抱怨：“拖拽重物时的金属共振声，吵得人睡不着。”

　　资料显示，在大礼堂片区城市更新项目中，大溪沟街道的老旧小区改造仅限于人和街、红球坝两个社区，其余几个社区涉及较少，其中资金不足是主要原因。

　　另一个问题则是社区的长效运营问题。

　　和雅苑小区改造后，人和街社区成立社区物业中心，并聘请3位保洁人员，对小区进行维管，每户每月收费为12元（物管费10元，清洁费2元），目前收费率为91%。

　　记者测算，和雅苑小区共有500多户住户，即使满缴每月也只有6000多元的物管收入，加上政府补贴（每平方米补贴0.2元），也只有7000多元，支付人员工资已经捉襟见肘，更不用说还有设备损耗、公区能耗等费用，无论怎么算都是入不敷出。

　　“是否能通过社区其他收入来补贴物业支出？”

　　“也很困难。”人和街社区党委书记鱼雪梅坦言，社区会开展一些扶老托幼的服务，但这些服务收费很低，利润微薄。

　　这又涉及下一个问题，即社区公共收益来源狭窄。鱼雪梅坦言，目前社区还缺乏停车场、广告位等自主经营性资产，去年挖掘潜在空间，腾挪出255个车位，但收益却归区属运营公司，无法反哺社区。同时，社区沿街商铺产权分散在私人业主手中，难以统一收储改造，“这种‘有资源无收益’的困局，直接制约着社区自我造血功能的形成。”

　　在马鞍山风貌改造区，类似的困惑同样存在。马鞍山片区改造负责人、渝中区文旅发展集团战略发展部经理李晓路透露，目前马鞍山西区在改造后引入了跨境电商产业园，虽然形成了产业集聚，却使原本规划的文旅空间遭到挤压，削弱了“主客共享”的初衷。

　　随着老居民的迁出，周边商铺的生意也受到影响。在马鞍山对面开了十多年饭馆的刘华琼坦言：“现在街坊邻居少了，打卡的游客虽多但留下来吃饭的少，一个月营收还不到1万块，比以前少了不少。”

　　种种困境表明，在容积率饱和、历史风貌受限的老城区，每一个选择都像在钢丝上行走。

　　破题之路

　　在“共建共享”中寻找可持续发展

　　蹲点采访时，我们也看到了破题的微光。

　　张家花园的3栋老红军楼，给出了“闲置资产变民生资源”的解法。2021年，渝中区属平台公司斥资改造，保留外墙历史肌理，内部改造成168套青年公寓，引入建行建融家园运营——如今满租的公寓，既让老楼活了过来，又通过租金分成减轻了财政压力。

　　“不是所有更新都要靠政府砸钱，社会资本进来了，闲置资源就成了活水。”项目运营方、渝中区城发公司负责人说。

　　马鞍山的“东西联动”则在探索“产业与文旅共生”。西区的渝欧跨境电商产业园 2024年营收超53亿元，带动上下游企业扎堆；东区正招商引入乡村基等餐饮品牌，计划用“办公+文旅+配套”的组合拳，让游客能吃饭、企业有配套。唐柏君的话透着算大账的思路：“租金少点没关系，产业起来了，片区价值自然涨。”

　　实施城市更新，除了解决资金难题外，还应创新自治共管机制，提高居民的参与度，缓解政府资金不足、管理人员不足的难题。

　　人和街小学位于人和街社区，每当上学放学时，这一片区学生多，车辆多，而社区人手又少，管理起来很困难。于是，社区发动老党员田亚军组建了护校队伍，在学生放学时进行交通疏导、巡逻巡查。

　　大溪沟街道通过“小巷茶评会”等形式，定期邀请社区居委会、业委会、物业、党员代表、居民代表等进行协商，对停车位规划、加装电梯、绿化调整、管线改造等居民关切的事项进行讨论，以群众需求为导向，问计于民、问需于民。目前大溪沟街道21个网格、88个微网格织成的治理网，让“政府干、群众看”变成了“大家想、一起干”。

　　5天的蹲点采访，每到夕阳西下时，我们总会看到大礼堂的剪影投在马鞍山的红墙上，像一幅新旧重叠的画。改造后的和雅苑里，老人教孩子认墙上的“新重庆地标”；产业园的年轻人下班时，会绕到沈钧儒旧居前拍张晚霞照——这或许就是城市更新最理想的模样：生活熠熠生辉，历史却没有暮霭沉沉。

　　但这场“破”与“立”的实践，远未到交卷时。中央城市工作会议上强调，“有些事要打攻坚战，有些事要久久为功”。钢制步道的噪声与居民的安宁如何再平衡？跨境电商的繁华与老街的烟火怎样再调和？政府的投入与社区的自治还需要在哪些环节上再衔接……城市更新一直在路上，追寻的每一个答案，或许就藏在明天的朝阳里，藏在居民的笑容里，藏在那些尚未写完的城市故事里。（新重庆-重庆日报记者 颜安 左黎韵）