龙寰物业面临崩盘  农改超创富神话的破产

来源：时代信报  文/记者 李星辰  图/资料图片  编辑：李元元 

    两年前，重庆龙寰房地产开发公司出资1700万元，从一家物业公司手里买下了近4000平方米的沙坪坝区工人村农贸市场，并投资1000多万元将其装修一新，随后将市场内300多个摊铺的产权全部面向社会出售，很快收回了投资。

    在随后的两年中，龙寰物业发展公司在董事长夏正文"龙寰模式"的光环下先后对14个农贸市场进行了农改超，并将分解后的市场产权分零卖给了2000多个业主，这些花钱买了摊位的业主随后又将这些摊位返租给龙寰投资的一家物管公司同意经营，收益高达两亿元左右……

    开发商人间蒸发？

    仅仅三个月前，6月18日，重庆龙寰物业发展公司董事长夏正文面对本报记者时还是踌躇满志--"我们目前要做的，就是把重庆的马路农贸集市改造成现代化的农贸超市"。

    三个月之后，9月20日，一阵急促的电话铃声在本报财经新闻部响起。电话那头，一个低沉而憔悴的声音传来，"我们被重庆龙寰物业开发公司骗了，在该公司办公室等了两天后，该公司没有一个人出来对话。"打电话的是一个姓王的老头，是购买了龙寰物业农改超铺面的一个业主，因为购买铺面后，龙寰方面长期拖延办理产权证而要求退款。

吉源农贸市场超市的风波才起不久，现在龙寰连锁的麻烦也来了。

    当天下午，记者匆匆赶到龙寰物业发展公司位于沙坪坝嘉多利广场10楼的办公室， 10多个买了龙寰农改超摊位的业主正在商量，如何找到公司负责人以便集体退铺。

    "龙寰物业发展公司与其业主的激烈冲突发生在两天之前，"一个姓官的女士告诉记者，9月18日早上，几个要求退铺的业主来到龙寰物业的办公室，要求开发商出面解决问题，结果没有得到回应，相反的是该公司的工作人员先后借故溜走。9月21日，南坪和沙坪坝的龙寰连锁十位业主，欲再次找龙寰退掉产权式商铺，但却发现龙寰物业已大门紧锁。

　　产权证拖了9个月

    记者调查发现，重庆最大农改超龙寰连锁遭遇集体退铺，直接原因是承诺的产权证拖了9个月后，至今未发放到投资者手中。

    南坪金山农贸超市投资业主谢某告诉记者，去年4月29日，他花37万多元购买了龙寰物业的农贸超市摊位，并与龙寰签订了10年返租合同。在售房时就约定，交房180天后办理产权证，但到了今年6月，仍然不见产权证，工作人员称要等到7月份。令谢先生不能接受的是，此后每次打电话询问，龙寰皆一拖再拖。8月19日，谢先生向龙寰递交了退铺申请，龙寰同意1个月内退房。 但龙寰的承诺还是空头支票。从9月19日一直到20日下午，他在龙寰等了几十个小时，始终不见龙寰负责人，自然也没有拿到退商铺的钱。

    业主们给记者提供的一份有20多个业主签名的情况反映称，龙寰物业公司有三点让业主产生了不信任，一是未按合同约定时间交房，严重违背合同约定；二是未按合同约定办理产权证，时至今日，与该公司签订合同的业主仍未得到房地产权证；三是根据合同约定，因卖方原因，买受方有权要求退房并一次性退还房款，但龙寰公司却屡次以各种借口拒不退款。

    夏正文终于露面

    根据该情况反映，要求退铺的业主共涉及龙寰11个农贸超市中的9个。

龙寰物业公司董事长夏正文

    拿不到产权证书，也没有铺面的经营权，加上龙寰方面的一再逃避，投资的业主们产生了恐慌。

    曾经辉煌一时的农改超"龙寰"模式真的走到了尽头，开发商难道人间蒸发？

    9月20日下午，记者与该公司一姓王的负责人取得了联系，该人士称，由于业主们已经影响了公司的正常运转，公司方面只好躲避。9月21日，记者与该公司总经理夏渝取得了联系。夏在电话中告诉记者，龙寰集团一切正常，之所以不开门是因为董事长不在重庆，而公司的其他人都到外地学习去了。

    9月23日下午一点，龙寰物业公司董事长夏正文终于露面。

    夏正文告诉记者，公司正在准备对农改超进行瘦身，并将进入经济型酒店领域以寻求新的利润来源。他认为转入经济型酒店是龙寰农改超模式的补充。

    投资业主失去信心

    他分析认为，目前龙寰的农改超面积过大，单位面积产值较低。由于农改超目前大都实行自营，很少像旧农贸市场、大型百货超市那样搞招租、联营，并在采购、经营、配送、管理、收银等环节也搞五统一，使得每1000平方米的卖场，则要投入10个左右的工作人员，加上改造投入成本等，经营成本已经达到原来农贸市场的三倍，但是盈利能力并没有提高，因此农改超实际上无法与同等规模的老农贸市场、大型百货超市相竞争。龙寰旗下14家农改超中，卖场经营面积动辄数千，甚至近2万平方米的也有，而销售并不如人意。

    另外，农改超上游产业链，包括猪肉、蔬菜、鸡蛋等产品生产，多为小农经济模式，未形成企业化生产、配送，生产、物流成本降不下来，就得转嫁到销售环节，如此一来，与传统的农贸市场相比，农改超仅仅是卫生环境、产品质量、售后服务得到了一定改善，但价格方面，几乎无竞争优势。

    夏正文认为， 此次"退铺风波"表面看是由于公司未及时把产权证办下来，但根本原因还是农改超的出租率不高，经营不理想，使得投资业主失去信心。     

    转型经济型酒店？

    为了摆脱困境，龙寰准备将农改超瘦身，腾出来的铺位改为经济型酒店。夏正文称，经市场调研，龙寰准备让卖场瘦身，目前正在沙北街、工人村、金山、一号桥等4家连锁店，利用超市空置面积搞经济型酒店，标准定位在旅馆与星级宾馆之间，价位在50元－100元。

    目前，沙北街1000多平方米的酒店已完成设计，准备装修。据夏正文透露，龙寰目前的农贸超市的单位面积利润在5%左右，进行瘦身后面积缩小到原来的一半，但是市场销售两并不会减少，这意味着单位面积的收益提高了一倍，同时将这些空置的面积用于开发经济型酒店，则利润在15-20%。

    被迫不断加大投入

    龙寰一业主刘女士告诉记者，当初为了赢得市场，迅速销售摊位，龙寰的销售人员几乎是对业主有求必应，甚至把年利润率提高到了8%-17%以上。

    这对龙寰模式的盈利水平提出了很高的要求，因为目前农贸市场的平均利润率不过5%，百货超市的利润率也不过如此。

    "要保证当初承诺的高额回报就必须做大规模，依靠物流配送来找钱，但是要扩大规模就意味着更大的资本投入。两年多来，龙寰在激烈的市场竞争中被迫不断的投入，不断的扩大规模，最终使自己陷入了困境，"重庆房地产行业一资深人士潘先生告诉记者，由于大肆扩张，龙寰脆弱的资金链条终于处于断裂的边缘。 　

井井有条的农贸超市

　

　　组织资金以度难关

    尽管计划的利润并没有变现，但是龙寰在全国的扩张脚步并没有停止。在安徽芜湖，重庆龙寰又投入了1500万元，资金链于是绷紧。

    龙寰有关负责人表示，这客观造成了两个方面的被动，一是办摊位产权证的500多万元资金没有能够按时交纳，产权证的办理放缓，二是部分投资者应返的租金也被迫延期，而要求退房的投资业主也没有能够按时拿回投资成本。

    夏正文表示，目前公司正在加紧组织资金以度过难关，估计在10月底或则11月初有2000万元的银行贷款可以到账，同时10月底公司在安徽芜湖的1500万元资金也可以抽回。这些资金将完全可以支付龙寰因为违约而造成的业主退款和支付到期的租金。

    然而，龙寰方面并没有告诉记者，如何解决目前的危局。问题的关键还在于，如果银行的2000万贷款不能如期到账，龙寰将如何安抚2000多投资业主，以避免出现挤兑所导致的崩盘。

    三万个家庭创富梦破  十亿农改超资本解套难

    历时两年多的农改超创富神话终于面临全面破产的命运，显然重庆从事农改超的30多家实力并不雄厚的物业开发公司很难兑现当初年利高达10-17%的承诺，随着房产金融的紧缩，拥入农改超领域的数10亿资金也面临着解套的难题。    

    闲置地产创造条件

    "曾经吹得天花论坠的投资农改超不过是花钱买了一个创富的梦想，"律师李纲告诉记者，从整个投资过程来看，这些投资者支付了几万到几十万元不等的现金之后，买到的是一个几乎没有任何保障的收益权。因为这些投资者实际上大都并不参与摊位的经营，他们拿到手上的不过是一份协议。而这些开发商在当初承诺高额回报的时候并没有打算要兑现。

    根据中国商业地产联盟《2004年中国商业地产报告》，2004年，重庆商业地产空置率位居全国之冠，达44%，同期国内商业地产空置率仅仅为20%到25%。目前还没有官方数据表明，重庆商业地产在2005年的运营状况是否有所改善，以及是否可能在本次商务部正式摸底调查中再次"夺冠"。

    大量的商业地产闲置给农改超开发商们制造创富梦想创造了条件。

    如龙寰物业购买的南坪金子村101号5328.32平方米的商业地产,总共花了2718万元,但是经过其装修和改造后，而其卖出价格则为套内16000元每平方米，这样该超市4448.75平方米的套内铺面，龙寰就可以卖到7118万元。开发商对农贸市场进行改造后只要售出５０％左右就可保本，然而一般情况下，农改超的销售率都在70%以上，高额的利润让不少小开发商铤而走险。     

    投入资金不下10亿元

    2004年下半年，重庆房产市场开始出现缩水，不少中小房产开发商紧跟龙寰物业以奔跑的姿势挤进了"农改超"的大道，其中包括大泽置业公司、嘉禾集团等。据悉至少有３０多家房地产开发商现在正在做"农改超"。天生集团、兴恒置业等公司向外界透露，现在已有１５家公司先后收购、新建了４０余个农贸超市，大都位于主城各区域商业中心，以九龙坡区、沙坪坝区、江北区最为集中，平均每个以３０００万元计，投入资金不下１０亿元。

    "目前这被套牢的10亿资金要解套相当困难，"重庆百货一刘姓副总经理表示，重庆从事农改超的房地产开发商本来实力并不雄厚，又没有超市的经营经验和人才，如果不依靠扩大农改超规模来扯东墙补西墙，几乎不可能通过自身的经营盈利以实现良性运转，因为只有场地而缺少其他如资金、配送渠道、管理经验的营销团队将很难把超市的利润率提高到10%以上。     

    卷款潜逃走为上计

    黑格集团的赵总分析称，随着农改超问题的逐步暴露，农改超开发商在无法解决企业所面临尖锐矛盾的时候可能决大多数开发商可能选择三十六计走为上的策略。位于大渡口的吉源农贸超市老板卷款潜逃就是一个先例。

    最终受伤的是这些投资者，业内人士李先生指出，目前投资农改超的小投资者处于进退维谷的状态。其主要表现在：首先，作为单个的投资者，这一群体大多没有太多的维权能力，处于一盘散沙的状态，很难与组织严密的企业进行博弈；其次，由于信息不对称，这些投资者很难掌握这些企业及其主要领导人的动向，也无法知道这些企业的经营状况；另外，由于这些农改超开发企业属于多头管理，这些企业的老板逃跑之后，这一群人将很难挽回损失。

　　其出路就是继续改？

    从全国的情况来看，2000年在全国兴起的农改超在经历了两年多的运作之后纷纷陷入困境。广州市2002年"农改超"搞了80家，2003年上半年只开了10家左右；武汉生鲜超市只赚人气不赚钱；2004年，南京8家生鲜超市全部倒闭；杭州已改建成的生鲜超市仅有5家，经营上大多如履薄冰。尽管没有人会怀疑农改超是农贸市场的未来发展方向，但是农改超的出路问题却是开发商和投资者普遍关心的问题。

    浙江工商大学经济学院的柳晓阳对其进行专题研究后指出，农改超要继续发展就必须要改。即在"农改超"过程中，政府作为各个环节之间的润滑剂，应从增强"农改超"的源动力出发，切实提高消费者生活水平，引导消费者偏好的转变，营造公平的市场竞争环境。另外，农改超应该明确自己的定位，合理布置多种业态模式的组合和网点。随着消费需求的多样化、个性化和层次化，生鲜商品的经营模式趋于多元化，除农贸市场外，各类连锁超市、大卖场、生鲜专营店并存，以各自的特点满足特定的消费群体。应采用"农贸市场+社区生鲜便利店+生鲜超市"的配套模式，在网点的分布上做到合理、科学和便利。当然还需要加强对销售环节的管理。

    而对于广大的投资人而言，一个关键就是要调低自己的投资回报率，因为在现实的情况已经不可能有太大改变的情况下，希望越大，失望也就越大。

    3万个家庭的代价

    在记者调查过程中，遇到这样两个女士。

    一个是患有白血病的中年女士。她将自己毕生的积蓄10多万元全部用来购买了农改超的铺面，她相信开发商所承诺的年收益8-17%的回报率可以实现，直到卖给她铺面的老板逃跑了。现在，她不能按时拿到租金，连买药的钱都没有。另外还有一个姓刘的女士，她把家里所有的资金都取了出来，还向亲戚借了几万元，跑了七趟，最后买下了某开发商的三个摊位。至今，她还拿着一纸合同，不知道产权证何时可到手。最后她不得不卖掉自己的房子来还债。

    在这场非理性的农改超投资中，重庆城中至少有3万个以上的家庭受到严重影响，并将为此付出惨重的代价。

    这一切源于诱人的回报，8%-20%，这是做其他投资想都不可能想的回报率。更为重要的是，投资的门槛还很低，少则3-5万元，多则数十万上百万元。