我从来不做预测，只做判断。
我从来没有高深的理论，我只有10年在房地产行业终端市场肉搏的经验，万幸的是我掌握了把现象与经验进行总结提炼为规律与本质的能力。
我热爱房地产这个行业，我和13亿同胞一样期待奥运会的盛大开幕，扬我巍巍国势，但不代表我因为凸显“爱国表现”而放弃说出真相的权利。
我倡导进行中国地产“戊子变法”，已经从多个角度对十年中国地产进行了剖析，基本完成了“破”的阶段，很快会进入“立”的阶段，网友和博友说我是一介书生，人微言轻，不可能推动变法，能与不能其实不重要，重要的是，我的观点的建立要能经受市场和时间的检验，有心人自然会因此获得受益，谋事在人，成事在天，时间会给出答案，而且为期不远了，奥运结束后，我的“戊子变法”观点也会告一段落，我的判断是否正确，从那时开始，我们再逐一核实。
回到正题。熬夜修改完重庆一个项目组的营销提案后，已经是凌晨四点，喝了太多咖啡，抽了太多烟，几个同仁讨论着北京奥运会的事情，所以，决定记录下我对奥运后中国地产走势的八大判断，一方面为我的戊子变法的“立”的部分做一些铺垫，另一方面，也以此来迎接奥运！
要判断奥运后中国地产的走势，就必须先理清目前在行业内热辩的三个问题，一是救市还是不救市的问题，二是倒房还是保房的问题，三是开发商究竟是做“范跑跑”还是“猪坚强”的问题。
对这三个问题的回答，我的态度很明确.
第一，救市还是不救市都是错误的。因为“市场”不存在救与不救的问题，大家讨论的问题其实是偷换了概念，把“救势”当成了“救市”，谈论的都是房价涨还是跌的趋势，基本是一个完全无关“市场”的话题。
第二，倒房和保房也都是错误的。因为大家停留的依然是“价格”的问题，而价格只是房地产行业表现出来的一个“结果”，而不是导致目前市场形势的“原因”，不管是倒了，还是保了，不从源头上探求根本，都是不理性，不科学的，也是搞笑的。
第三，开发商做“范跑跑”还是做“猪坚强”同样都是错误的。我永远坚持我的一个观点，就是目前的房地产市场不是潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)说的“堰塞湖”，而是整个体系已经“病入膏肓”，所以，绝大部分开发商是跑不了的，也是坚强不了的，即便是暂时能抽逃的，也会被清算，即便喊坚强的，也是在等解放军，最终都会失望的。
要判断奥运后中国地产的走势，还必须先判断奥运后中国经济与金融政策的走势。即，奥运后中国的经济增长速度是否会加快？通货膨胀是否还会加剧且在想当长的时间内持续？人民币升值的预期是否会终结？金融政策是继续从紧还是适度放宽或者重新回到稳健轨道？
对上述问题，我的回答也是非常明确的。从内因上讲，中国的城市化进程绝对不可能放缓，内在的需求足以拉动中国经济以接近双位数的增长，而外部的恶劣的经济环境，也会迫使中央政府将稳定经济的平稳增长放在第一位考虑，所以，奥运后不管北京会因奥运产生什么后遗症，中国整体的经济增长依然会强劲。但是同时会导致高位的通货膨胀持续运行，这必然要求中央政府重新思考国民经济的组成结构，通货膨胀压力巨大的行业将面临最为深刻的产业革命。在高增长高通胀的双轨经济环境下，人民币升值只有华山一条路，就是放缓再放缓，人民币的升值预期极有可能被终结，导致的国家的金融政策，不言而喻，自然是依然从紧。这些结果虽然不是最佳的选择，但一定是中央政府不得不做出的选择，等到外围经济环境出现转机，国内的经济金融政策才能逐渐调整回正常的轨道，但这个周期要多久，没有人可以预测和判断。
弄清楚了房地产行业内争论的焦点热点问题，也明确了中国经济走向与金融政策走向，奥运后的中国地产才能用更理智和更清晰的思路去梳理，其结果才是有的放矢。
我的判断是，奥运后，中国地产将出现八大必然走势。
一是北京房价必降无疑。从申办奥运成功之后，尤其是在06-07年，北京房地产开发商大都孤注一掷豪赌奥运概念，北京已经严重透支开发规模，价格泡沫非常显性。按照北京目前的存量房规模和新增人口的比例，到2012年估计也消化不完。房地产开发商对未来需求的过度预期，已经造成北京市住房供给的严重过剩。而另一方面，由奥运会带来的酒店业、旅游业、餐饮业和其他服务业已经达到对北京经济支撑的极限当量，当奥运热潮退却后，开发商和投机炒家将注定黯然告别原本对奥运带动楼市的完美幻想。
二是投机热钱必定转移（注意不是逃窜），主要中心城市房市量价齐跌。在我的博文《让投机炒作热钱无路可逃》中已经对投资热钱的问题进行了阐述，补充说明的是，由于对中国经济增长的看好，以及人民币增值预期的破灭和楼市政策的观望，大量的投机热钱会从房地产行业发生转移，尤其是会从中心城市的房地产行业转移，但不会逃离中国市场，会在中国楼市完成新一轮调整后，再行入市。
三是中国楼市必然呈现出“哑铃结构”。所谓楼市的哑铃结构，就是高端产品（好地段、高品质的豪宅）和低端产品（包括经济适用房、小户型）会受到市场青睐，而中端产品也必将量价齐跌。道理很简单，哑铃结构两端的，一头是有资本实力的，且房产投资价值稳定，一头是有刚性需求的，或者被迫转为低端产品的刚性需求的，只有中间这部分产品和这部分购房者无所适从。
四是民间讨伐加剧，二手房市场交易量上升。奥运后，大量的房源将涌入二手房（其实现在已经是这种状况），受购房者“断供潮”影响，受国家金融政策影响，受整体的楼市环境影响，无论是有房的还是没房的，都将加入到对房地产行业的民间讨伐中来，会刺激和促使投资炒房者急于清仓出货。
五是至少五分之一的开发商挺不过这个坎，推出房地产行业。这没什么大惊小怪的，那些以前就是养猪的、养鸡的、做食品的、搞家具的、整农业的半途出家搞地产开发的，本来做房地产就不是本行，很多就靠着打点政府关系在行业里混的（见我的博文《红牌警告恶意犯规》），没有资金实力，看到房地产行业回归微利，自然要退出的，目前的退地风波也能看出端倪，房地产行业投资营商环境会因此得到一定程度的改善。
六是商业地产迎来发展春天。其实，商业地产才是真正具有纯粹投资价值的产品，一直以来由于诸多原因，商业地产的发展遭遇瓶颈和制肘，这其中有营销模式的原因，有行业本身的复杂性专业性和系统性的原因，也有行业引导的原因，有城无市已经是中国城市化进程中的一个突出的矛盾，解决这个矛盾的办法得依靠商业地产的发展。当然，做商业地产是一门非常精细的系统科学，乱来不得。
七是地方政府和银行将在阵痛中逐渐实现职能转变。中国楼市是一个被GDP强奸了的行业，由于土地价格和房价对GDP一直做着积极的正面贡献，地方干部的考核也几乎是以GDP为唯一的标准，所以导致房地产行业普遍性的官商勾结、银企勾结，但现在的情况已经开始发生巨大的转变（见我的博文《儿子搧了老子的耳光》），地方政府在稳定民心和中央的重视下，一定会开始勒着裤腰带过日子了，而银行也必将是大气也不敢出。
八是“戊子变法”宣言中提到的诸多宗旨将一一兑现（见我的博文《我的戊子变法宣言》）。具体宣言中提到的思路有哪些措施和办法来根治房地产行业的顽疾，呵呵，先卖一个关子，一周之后，我会在我的戊子变法系列博文中一一揭晓，敬请关注。
奥运会是举国同欢，全球同庆的日子，房地产行业的问题在奥运期间将被奥运报道所掩盖，这一段时间，我给开发商和所有从业同仁的建议是，好好反省自己在行业内的作为，狠抓企业的内部管理与建设，解放思想，实事求是，攻克新形势下地产市场的营销难题，共同迎接地产行业变革的洗礼，经历风雨而坚持到最后的，就能见到中国地产未来几十年的彩虹！
祝北京好运！祝祖国隆昌！祝奥运健儿扬我国威！祝奥运会圆满成功！
