11月14日。上海。美国Equity International(以下简称EI)宣布投资上海宇培(集团)有限公司(以下简称宇培)，发力中国物流地产市场。
交易双方都未能透露具体持股比例，但宇培首席执行官兼董事长李士发明确：中方在其中占绝对控制地位。EI的投资风格是持有不少于15%的不控股股权；不论股权多少，都要求与大股东同等话语权。
国内无人知晓EI，除非提及其联合蓝山中国投资河南鑫苑。2006年，EI募集了针对中国的第三只基金，目前在国内共投了3个项目。包括河南鑫苑和上海景瑞这两家住宅开发商，而宇培是投资的第一家物流地产企业，也是迄今获投的第一个国内民营物流地产企业。
“这个领域将会得到更多资金的关注。”EI首席投资官(CIO, Chief Investment Officer)Christopher J. Fiegen说。
位于美国芝加哥的EI，专注于美国之外房地产相关领域的投资。其创始人Sam Zell不仅是沃顿商学院房地产研究中心的发起人和冠名人，同时也是美国房地产信托基金协会的主席。EI过去所投的11个房地产公司中有6家纽交所上市，包括美国最大的办公楼公司Equity Office，被黑石收购。
物流地产避险港？
“此次合作非常快，”宇培首席执行官兼董事长李士发说，“双方对发展战略、发展规划达成共识，外方做尽职调查，只用了2个月。”而融资总共用了不到半年。
据李介绍，当时有意投资宇培的“大有人在”。世邦魏理仕工业及物流服务部副董事戴沁说：市场对高标准物流仓储的升温，推动各方对物流地产的关注。据仲量联行预测，2010年中国物流行业产值将达12000亿元。
“物流地产在中国处于早期阶段。”Fiegen说，市场分散、没有全国性的品牌，因此投资有想象空间。
中国加入世贸后招商局、宝湾等相继进入该领域；2005年始普洛斯、新熙地、盖世理、丰树等外资巨头加速在中国开展业务。
物流地产也渐成地产商、投资基金目标。中粮集团、珠江投资、合生创展等已涉水。据透露，摩根士丹利、花旗等也打算投资该领域。大中华区私募股权投资和咨询机构清科集团称，今年第一季度物流地产有两个投资案，成为当季亮点。
物流地产受到追捧还有政策的“拉扯”。住宅地产投资受限，物流业则是国家鼓励范畴。尽管土地政策收紧，该领域拿地仍相对容易。世邦魏理仕发布的“2007年亚洲地产市场报告”显示，新的土地出让政策后，即使上海工业地产平均价格也仅为879.4元/平方米。
宇培的脚跟
李士发说，宇培即使不融资“一年也能做2万平方米。”2000年宇培涉足物流地产，之后第五年普洛斯才在中国打出了“物流地产”的旗号。
但不融资，宇培就错失机会。宇培所采用的模式是建造物流仓储设施，然后出租给客户并为其提供物业管理费用，“是个典型的资金密集型领域”。
普洛斯快速扩张，目前已基本覆盖国内物流的主要城市。其他资金也加速进入，德力西与北京物美、河北新奥、安徽南翔成立的合资公司准备在全国投资20个物流园区。这种圈地行为在宏观经济下行中被认为会遭受压力。“但工业用地价格上涨、工业地产需求长期持续升温是趋势。”兴业证券高级分析师任壮说。
挤出效应还体现在“优质客户”上。以普洛斯为例，其他企业很难再争取到包括UPS、通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯达和沃尔玛等大型跨国企业。
宇培也将加速。“宇培的管理团队以及实际操作团队，惟一欠缺的就是和资本市场对接的经验。”EI首席投资官Feigen说，EI的强项就在于帮助宇培再
融资以及之后的上市运作。
李士发表示，将精选15-20个一、二线城市进行物流园区的开发设计与梯度布局，“会是经济发展更为成熟的城市”。仲量联行2006年的调查显示，85%的仓储设备集中在长三角、珠三角和环渤海地区。成都占到5%，是三大区域外占比最高的区域。
宇培令EI动心的是，“他们积累了本土运作经验。”EI首席投资官Fiegen认为，这是很大的竞争优势。宇培已有5个项目，客户包括日本伊藤忠、顶通物流、太平洋物流及BSH集团等。
物流地产需要承担很大的空置风险。普洛斯全球执行董事梅志明说，国外物流设施在5%的空置率下才能保持10%的回报率，若达到或者超过15%就将亏损。国内仓库的平均使用率只有60%-70%。宇培负债率目前仅为20%，盈利率则达到了15%，而行内平均水平仅有10%左右。
李士发明确指出“低成本是我们的优势”。同等质量水平下，宇培的建筑成本每平米能比同行低300元。以2万平米的小型物流基地计算，节省成本600万。
物流专家徐文静说，普洛斯的全球化战略并不是每个公司都能复制的，国内物流地产企业必须走出自己的创新之路。“量身定制”是宇培的发展战略，李士发说，宇培坚持每12-18个月开发30万平方米，循环推进。
