中国社科院12月2日下午发布2009年《经济蓝皮书》。蓝皮书对中国房地产市场的未来走势做了预测,认为2009年房地产市场将步入较长时间的调整期,房价进一步回调已成定局,在资金压力和竞争趋烈的情况下,房地产市场将迎来新一轮的洗牌。同时,建设部政策研究中心专家梁爽也分析认为,2009年将延续2008年房市的低迷。
这样的专业判断,对房价抱有幻想的开发商而言,不知道是不是一剂清醒的灵药。实际上,各地救市政策和10月22日“房地产新政”的政策并没有立即提升房地产的景气指数。新浪网的房地产景气调查的结果表明,70%以上的人表示最近不会买房,而80%以上的人认为目前的房价不合理。
调查数据虽然并不能精确用于分析和说明问题,但至少可以说明未来房地产的走势和目前房地产困局的真正症结所在。其实,只要理性分析一下,我们就会发现,目前,房地产市场上围绕政策、价格和利益的博弈,各方如果不能客观对待,将希望寄托在不切实际的幻想上,最终可能导致多输的局面。
首先,从国际因素来看,美国的房价尽管已跌去60%左右,但仍看不到见底的迹象。房价泡沫是金融危机的源头,房价跌势一日不止,就不能轻言金融危机到头,实体经济衰退的周期只会延长。在美国房价的带动下,英国房价开始沿着美国房价的走势走上跌途,澳大利亚原本坚挺的房价亦开始松动,日本、韩国更不用去说。种种迹象表明了国际房价整体进入了一个调整期,进入了下行的通道。在国际房价大跌、回归理性的情况下,中国房市死守价格泡沫,幻想度过冬天,确实不大可能。
第二,从国内政策层面看,房地产市场的利益链条众所周知。由于房价和地方财政之间千丝万缕的关系,在房价问题上,地方政府和开发商之间存在一个唇亡齿寒的关系。所以地方政府首先展开自救,出台了一系列的救房市的政策,从土地出让金到回购商品房,可谓穷竭各种可能的政策工具,尽管力度很大,但收效甚微,于是呼吁中央政府也出手救市。
我们看到,中央政策的出发点显然不同于地方政府,无论是10月22日的房地产新政,还是四次降息行为,并不直接针对开发商,而是扩大内需、救实体经济之举。但中央的政策,被房产商解读为中央要救房市,解读为房价无需下跌即可过冬的。考虑到房地产业在国民经济中的带动作用,11月10日国务院召开的省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议特别强调了房地产业作为国民经济的重要支柱产业的地位。就政策而言,可能没有第二个国家将房地产业放到这么高的位置。但国务院常务会议强调了住房的民生本质。就政策而言,无论是中央还是地方,利好基本已经出尽。至于“放开二套房贷”,开发商无非是想通过炒作和投资行为,继续推高房价,这显然不是政策层希望看到的。
第三,按照规划,未来三年,住房和城乡建设部计划投资9000亿元用于保障性住房,建设200万套两限房,400万套经济适用房,这将在很大程度上解决低收入家庭的住房问题。这对商品房市场的负面冲击是显而易见的。
第四,商品房空置面积达到新高。国家统计局最新数据显示,截至10月末,全国商品房空置面积1.33亿平方米,同比增长13.1%。中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中认为,在目前的成交量下,北京、上海、深圳、厦门、南京等全国15个城市现有的商品房库存,需要约27个月才能消化,这对开发商的资金面的考验非常严峻。
第五,全球有可能进入通货紧缩的周期。从历史上来看,实体经济的衰退很有可能引发通货紧缩,通货紧缩会首先将外资挤出房地产投资市场。房地产价格的最大支撑者是各种机构投资者,而通货紧缩的到来,将加速投资者的离场。这在任何国家和地区都是如此。
基于以上五点判断,房地产价格的调整肯定不可避免,而调整的周期和深度又取决于价格回归理性的速度。从政策层面来讲,无论中央还是地方,均取消了原来对房地产业的很多限制,交易费用大为减少。而中国消费者对房地产市场的判断也已趋于理性,开发商通过信息垄断的方式制造房地产虚假景气也成为历史。这样,球就踢到了开发商脚下。政策给足了面子,消费者等待价格回归,而开发商却像盲人一样,依然高举房价,大步迈向悬崖。
显然,开发商对政策的误读影响到其行为模式。国家强调房地产的重要性,不希望房市低迷,是为了保经济,不是为了维持房地产泡沫,开发商却将政策视为保住高房价的最后一根稻草。他们一直认为,通过地方政府和中央政府的政策,就可以在维持高房价的同时,继续保持景气和繁荣。这个判断没有任何根据和支撑,特别是在国际房价大跌的情况下。在房产商死守高房价的情况下,无论政府出台任何政策,都不可能救房地产走出低迷。于是就出现了一方面大量商品房空置,另一方面房价高居不下的扭曲局面。而这一切的根源,在于开发商对形势和市场基本逻辑的误判。
归根到底,目前房地产市场危机的根本症结仍然在于高房价。于是,房价成了皇帝的新装,每一个人都看到它在裸奔,每一个人都看到了它的危险,但就是抱有幻想,不愿意合理调整价格。这样做的结果,将不仅拖死开发商,更可能使房地产成为目前特别时期中国经济的最大短板和经济成长“保8”目标的最大隐患。因此,我倒真的觉得,政府可以给房地产业一个明确的政策预期,那就是:顺应市场规律,让价格尽快回归理性。先过河的脚先干,深圳以及万科都已经在岸上歇着呢,别的开发商还在等什么呢？
(作者系经济学博士)
