新华网重庆频道 | 时政 | 财经 | 社会 | 法治 | 舆论 | 言论 | 访谈 | 直播 | 论坛 | 新闻 | 图片 | 区县 | 网群 | 靓图 | 房产 | 政务 | 领导 | 概况 | 专题 | 记者
 
 
 时间:2008年9月11日
 地点:新华网重庆房产直播室
 嘉宾:
 金科集团营销副总裁 李战洪
 重庆世远房地产经纪有限公司营销总监 张帆
 重庆贝尔地产机构董事长 邱朝礼
 主持人:新华网重庆房产频道主编 雨馨
 
 新闻背景
  昨晚,金科地产一声惊雷,高调宣布旗下10个楼盘降价。高则1000,低则300,金科对外宣称,龙湖涨多少,我们就降多少。接下来,恒大、协信、鲁能、中铁等纷纷喊降,重庆楼市可谓降声一片。时值秋交会前,业界人士称,只有价格调整到合理范围,存在的需求才会释放......
 焦点话题  
  1、金科力挺跌价门 秋交会前亮出狠招。
  2、部分楼盘明涨实降,楼市已是买房市场?
  3、进入“金九银十”,开发商纷纷加大营销,跌声一片,情况会有所好转吗?
  4、备战“金九银十”开发商该做哪些准备?


新华网重庆房产主编 雨馨


金科集团营销副总裁 李战洪

贝尔地产机构董事长 邱朝礼

世远房地产营销总监 张帆

新华网博友 黄Sir

新华重庆房产评论员 何玉祥
 
 
 
  楼市低迷战鼓再起,9月4日,龙湖精心策划了一出“涨价门”事件,一向 喜欢借势炒作的李战洪决计不会放过此次机会,面对龙湖突如其来的涨价行动, 远在南京出差的李战洪立马回敬了一出“降价”戏码,向外界高调宣布金科集团 重庆项目全面降价,一时之间,满城风雨、全国沸腾。低迷的重庆楼市顿时热闹了起来……
 
 
  金科降价会不会同“涨价门”如出一辙,只是虚晃一枪便没了下文?李战洪会不会因为自己的“出格”行为招来麻烦,而被迫离开金科?再者,如果真如李战洪所言:这是金科不得不打的一场战斗,金科的迎战策略、降价方案又将如 何制定?降多少为宜?什么时候降?是全降还是老盘不降新盘降抑或新盘不降?
 
 
  9月11日下午,新华网重庆房产在第一时间独家获悉,早被外界炒得沸沸扬扬的金科集团重庆项目降价一事,终于有了最新消息和最终方案:金科集团重庆5大在推项目12起正式降价300元到1000元,具体调价方案为:廊桥水岸、小城故事两个项目各降价1000元;十年城新推两栋高层实行一口价4200元/平米……[更多]
 
  2008年 6月9日,刚从欧洲考察回来的李战洪,闪电加盟金科,出任集团主管营销的副总裁。当时外界就预言,李战洪的加盟,无疑为金科集团的整体上市又注入了相当重要的力量,相信通过李大师的全盘操作,在今年沉寂多时的金科将全面爆发。
  从金科集团的发展战略来看,2008年金科集团经过10年的发展,已经成熟和壮大起来,开始启动了“依托大重庆,扩大中西部,挺进长三角,开拓环渤海,发展中等城市”的全国化战略,并将通过IPO实现其上市融资的计划,力争未来10年发展成1000亿级的全国性一线品牌房企。
  据了解,目前金科已经发展到江苏无锡、成都、长沙等国内8个城市,土地储备量已超过1000万方,完全能够保证3-5年的后续开发,金科的全国化战略已初见成效。
  与此同时,金科集团2008年整个集团销售收入将实现超过100亿,营销收入将超过120亿的经营目标。今年,金科在全国的项目比去年多出很多,仅在重庆主城区便新增5大新项目,在售项目达10个。
  除此之外,涪陵将新增1-3个项目,无锡3个项目,江阴2个项目,长沙2个项目,以及北京和成都即将推出新的项目,在金科房地产业的100亿销售任务中,重庆项目与外地项目基本持平,各占50%。
  业内人士分析,在今年房地产市场低迷的行情下,金科集团要想实现其100亿元的销售目标和上市的宏伟计划,并与重庆地产“老大”龙湖决一高下,实非易事。
  如果金科集团不采取非常规的营销策略、不对市场持续地施加影响、让外界更多更好地了解金科、认识金科的品牌、产品和服务的话,那么,金科将很难更进一步,也难以撼动和超越龙湖的“一哥”地位。
  李式神话能否再次上演?
  而李战洪的到来,很大程度上可能会弥补金科在营销推广上的不足,李大师可以凭借其非常规的营销思路和推广策略,加速金科产品的销售,提升金科的影响力和知名度,从而为金科年度销售目标和上市计划的实现奠定坚实的基础。
  事实上,李战洪加盟金科之后,金科内部也启动了一系列人事调整。蒋思海由集团副总裁调任成都、重庆公司董事长,陶健出任重庆公司营销总监,其集团营销总监职务由原重庆公司营销总监杨飞接任。由此可见,为实现自己的战略目标,金科已经进行了一次脱胎换骨的变化。
  只是,在经历了新一轮的调整和变革之后,金科此次向龙湖发起的价格挑战和话语权之争能否坚定不移地进行到底、一炮打响?从而实现李战洪让重庆房价回归实在和理性、让更多的人买得起金科的房子的营销宣言,更使金科房子从此大卖,创造又一个李战洪式的清盘销售神话呢?
 
 
  主持人:进入"金九银十"以后,重庆楼市低迷的局面会有所改善吗?

  邱朝礼:不会,受宏观调控以及地震等一些因素的影响,购房者的观望情绪依然很浓厚,至少还有半年的时间才会重拾市场信心。

  主持人:请问,这个结论是如何得出来的?

  邱朝礼:政府对全国物价上涨指数的调控依然没有达到预期,"保增长、控物价"被明确为宏观调控的首要任务,未来宏观调控的力度不会减弱,银根会继续紧缩。前段时间胡锦涛总书记在讲话的时候已经透露出政策松动的迹象,但央行仍然暗示不会放松宏观调控,这说明现在基本上已经进入了宏调的末期,中小企业的生存压力越来越大,PPI和CPI的"剪刀差"进一步扩大,企业的利润空间受到压缩,对国家来说并不是好事,政府不会坐视不理。只要GDP增长率达到10%左右,宏观经济政策便不会再做明显的调整。

  在通货膨胀的压力下,货币实际购买力在较长时间内都将处于较大幅度的贬值过程之中,对于缺乏投资渠道的中国百姓,不动产依然是最有效的保值升值工具,需求将会回暖,进入明年十月份会是重庆投资比较适宜的时候,打击投机并不会影响刚性需求。

  主持人:重庆房价会上涨还是下跌?

  邱朝礼:上次我谈到龙湖的涨价事件说它可能是在作秀,因为他们随后并没有制定相应的涨价策略,但由于部分房企的跟涨和金科的领跌转移了人们的视线,甚至被金科等降价的房企抢了自己的客户,金科降价是"顺势而为","得民心者得天下",于是今天你们新华网就获悉了金科具体的降价方案,金科降价至秋季房交会前结束,可以理解为秋交会的促销政策并不会长期"领跌",也不会引起以往业主的不满,另一方面,想要购房的人看到金科这样的"市内大腕"都降了,表示开发商都开始"妥协"了,可以考虑出手了,可谓百利而无一害。
而"涨价门"只能代表龙湖对自己的自信不能代表一个整体的趋势,总的来说未来重庆的房价会继续回落,有人说重庆的房价与其它城市相比已经很低了没有下降的空间,事实上,对比应该看每个城市的同比,重庆的房价依然还有下降空间,这个空间来自于哪里?2008年1-6月主城商品房均价为4132元/平方米,比去年同期上涨了1083元/平方米,上半年的供需两旺,开发商大多是按自己的预期制定销售价格,因此造成了严重的虚高,高出的这个空间就是现在房价下降的空间。

  2008年政府计划投入200万平方米、3万套经济适用房到市场,价格为2673元/平方米,这样拉低了中端和低端市场的价格,使一些中小开发商难以生存,另外,据我们统计的结果显示重庆还有一大批的积压房,这些都是近期影响房价下降的一些因素,但从长远来看,重庆的房价肯定是上升的,未来五年至少会翻一倍。

  主持人:那您是否建议消费者现在购房?

  邱朝礼:可以再等一等,现在开发商的压力不是别的就是回款慢银行又不给贷款。无法保证工程的进度,无法按时交房,宏观调控暂时不会放松,房价也还有下降的空间,等到明年上半年就是最佳的购房时间。

 
 
  主持人:您觉得重庆的房价是涨还是降?

  张帆:我觉得房价下降是大势所趋,这可以从三个层面来看,降价是必然的。

  第一个层面,今年以来,宏观经济形势不太好,出现太多不确定因素,给消费者的投资预期造成很大的影响,在情况不明朗的情况下,投资者都不敢冒然入市。

  直到现在,都还看不出国内经济有任何好转的迹象。最近公布的数据显示,国内PPI指数已经连续两个月超过10%。PPI指数的居高不下,最终会传导到CPI指数上来,导致CPI指数重新回到高位。

  在经济形势未见好转、预期值较差的情况下,投资者大都会持谨慎观望态度。具体反映在房地产市场上面,可能就是购房人宁愿暂时选择租房住,也不愿意急着买房。

  第二个层面,从房价的历史行情来看,去年上半重庆主城的房价大概在3000元/平米,可去年下半年由于受"试验区"和"股市火爆"等因素的影响,导致重庆房价出现不理性的疯涨状态,主城的房价也一下子飙升到4000元/平米左右,这前后1000元的涨幅中可能有500元是合理的成本性上涨引起的,而另外的500元则可能是由于非理性的上涨因素引起的。
在全球经济出现衰退的大背景下,中国经济也步入调整期,房地产市场也不例外,处于调整期的房地产市场开始从高速增长中减缓,理顺各种关系,使各方面重回理性发展的状态。

  第三个层面,由于股市和楼市是两个关联性很强的市场,因此,当股市行情火爆的时候,楼市行情也会被看好,这两者之间的联动是有一定道理的,也可以说是一种经济规律。

  今年以来,股市持续走低,楼市的行情也跟着好不到哪里去,房价下滑趋势十分明显。在这种情况下,万科、恒大等一线开发企业先后在全国范围内掀起30%左右的降价潮,就是最好的明证。

  主持人:您如何看待金科的降价行动?

  张帆:我觉得金科的降价是顺势而为,适应市场需求的明智之举
  金科此番在重庆刮起的降价风暴,应该是一种顺势而为的行动,也是一个负责任企业的表现。金科向来是市场敏感度较高的企业,不然,它也不会在10年之间发展得如此迅速。

  刚才前面已经说了,宏观经济形势决定了今年下半年房价上涨的可能性很小,中央对房地产市场的信贷政策将继续收紧,在这种情况下,像金科这样的房地产企业以降价的方式实现产品的快速销售和资金的快速回笼,达到占领市场的目的,可以说是大势所趋和明智之举。

  具体从金科的实际情况来看,2008年,金科在重庆主城推出的项目就多达10个,是重庆本地在售项目最多、供应体量最大的开发商之一,过多的房源,使金科面临很大的出货压力。

 

 
 
   9月4日,面对龙湖突如其来的涨价行动,远在南京出差的李战洪当即向外界高调发布金科集团重庆项目全面降价的宣言,一时之间,满城风雨、全国沸腾。

  9月11日,李战洪再次确证金科集团重庆5大在推项目12起正式降价300元到1000元的消息。短短7天时间,李战洪让沉寂多时的金科集团进入狼性营销时代。

  在李战洪之前,10年金科缺的是什么?缺的也许不是资金、不是土地、不是规模、不是快速发展的思路和模式,更不是宏伟的发展目标和可持续发展的战略。而是持续的市场影响力、号召力和品牌感染力、渗透力。
一句话,金科缺的不是硬实力,而是包括软实力在内的综合实力。尤其是金科经过10年的快速发展,已经积累起了较为雄厚的经济基础,在重庆乃至全国都是响当当的一块牌子。

  可为什么直到目前金科尚未迈入国内一流房企的行列呢?即使在重庆,长时间以来,金科也无法撼动龙湖在人们心目中市场"老大"的位置。究其原因,归根到底还是市场影响力和品牌号召力不够。

  或许正是看到了自己核心竞争力和综合实力与国内顶尖房企的差距,金科才下定决心改变自己、提高自己。力图从以往那种强势扩张、咄咄逼人的形象中走出来,使自己变得更加从容、自信、睿智、敏捷和驾御大场面、应对复杂局势的淡定。

  为此,2008年,金科在坚持将自己的战略版图扩大到全国范围,瞄准进入100亿房企和上市房企荣誉殿堂的同时,特别将今年确定为金科品牌建设年和品质服务年。

  而要实现这一切美好的梦想和宏伟目标,金科急需的就是持续的市场影响力和品牌号召力,要通过自己的声音来掌握楼市的话语权,使自己具备真正的领袖气质和王者风范。

  李战洪的到来,无疑最大限度地弥补了金科的不足。他可以通过自己对宏观经济、楼市风向、城市发展、项目特点、产品特色等方面的准确把握和精准判断,以及对市场机遇的及时捕捉和非常规的营销策略,为金科快速积聚资源和能量,抢占先机,赢得市场。

  此次"降价门"事件,就充分证明了李战洪把握市场战机的能力,当他在外地刚一得知龙湖涨价的消息,就立即作出反应。

 
 
  眼下的楼市局面,显然谁也无法扭转,任凭往昔的辉煌瞬间没落,成为残阳下一抹挣扎的色彩。在“金九银十”销售旺季到来的时候,来自市场胜利的锣声并没有如期敲响,相反,则是各大领头羊争相降价,以争取更多的市场分额,谋求生存的空间。

  万科地产是这轮降价潮的主导者。作为业界的标杆,万科地产一直被视作业内领袖,其一举一动都颇受业界关注,本次领衔降价,更不例外。据了解,万科地产在杭州、宁波、上海等地的项目均出现较大幅度的降价现象,同时也给万科带来两方面的影响,首先是赢得了漂亮的销售报表,取得了营销上的成功;其次是引发了前期业主的不满情绪,导致业主与开发商之间的纠纷问题。价格就如同一柄双刃剑,在收获的同时也容易伤及自身。

  但是,万科地产这一步棋显然是建立在对于国家宏观政策的深度理解之上的市场行为。从2007年下半年开始,受到房价非理性上涨的影响,国家就已经出台了相关的政策以遏止国际热钱、投机性资金进入楼市,并取得相应的效果,减缓了楼市疯狂发展的脚步。进入2008年,受到一系列因素的影响,包括自然灾害、美国次贷危机、人民币升值、物价上涨过快等因素的制约,楼市逐渐呈现萧条局面,而深圳“断供潮”的出现,则引起了银行业的普遍警觉,并促使央行最终出台限制银行贷款的相关条例,堵死了房地产开发企业最简单易行的融资道路。由此,房地产企业为了活命,价格大战不可避免。

  房地产作为区域性很强的行业,每个地区都有不同的行情,其房价的水平也相应的随当地城市的经济水平而定,因此,笔者对于“房价应腰斩50%”的观点并不认同。实际上,从降价企业的幅度来看,各大开发商均表现出了十足的谨慎心理,近期开盘的恒大地产旗下项目,纷纷以8.5折的折扣入市,也取得了令同行羡慕的销售业绩。实际上,在这场楼市寒冬的博弈中,真正面临危机的是那些缺乏优质现金储备的房地产企业,对于早就对市场有预判的房地产企业而言,需要做的,只是减少开工楼盘的面积,加速现金流,而SOHO的潘石屹更是准备百亿资金抄底楼市,显然是有备而来。

  对于这一场楼市寒冬的争论总是喋喋不休,大洋彼岸的美国政府正以前所未有的大手笔拯救陷入“次级贷”泥沼之中的房利美和房地美,期望以此拯救房市,对于中国而言,由于购房按揭贷款并没有形成债券化进行销售,因此并不需要担忧次级贷危机在中国爆发,即便如此,在这场楼市的调整过程中,如果没有政府明显的利好政策进行支撑,一个显而易见的情况是,低迷的楼市现状将愈演愈烈。

  横眉俯首博客
  风暴来临,重庆楼市开演龙争虎斗大戏。就在龙湖集团宣布重庆6大楼盘集体涨价300-1000元,并被外界炒得沸沸扬扬的时候,另一巨头金科集团反其道而行之,称其重庆10大项目将全线降价300-1000元,龙湖金科在九月鹰飞之际拉开市场话语权之战。

  结合当前国家调控房地产市场的决心和重庆房产市场销售的形势来看,谁要在目前涨价至多只能被看作是回光返照、疯狂之举。现在一方宣布将全线涨价300-1000元,待舆论炒热后,昔日对手闪亮登场,“针锋相对”地说将全线降价300-1000元。还说这就让重庆的房价回归到“实在”和“理性”了。

  一个涨价,对手却同时降价,质量都差不多,当然是降价的好卖了,甚至能重现昔日排队抢购的风光场面。估计等一方的房子卖得差不多了,原来涨价的另一方就会很快将涨价广告撤换成降价广告,再次将观众的眼球吸引过去,于是又将发生一出火爆的销售场面。最后,开放商只降了三五百元,就赚得盆满钵满乐翻天,而房奴们也都会感到很“惬意”。皆大欢喜?

  从此,开发商回笼了资金,就可以买更多的地皮,砌更多的房子,再炒个什么“第三特区”概念,又可以赚好多的钱。从此,重庆的房价再也不必跌回2006年合理水平,可以继续坚挺下去了。从此,更多的普通市民不得不把前十年挣的血汗钱全部掏出来作买房首付,再为开发商和银行无偿打工二十年还按揭,直到...[全文]

 
  布衣天子博客

  如果说聪明的万科的降价风暴是前戏,那么,也许国庆前后,楼市的降价高潮就将来临!

  如果说反应迟钝的开发商在七、八月份普遍持观望的态度,那么,也许再愚昧的开发商也会在九、十月份开闸泄洪!

  万科在杭州降价接近30%,引爆杭州楼市震动;之后在南京降价约15%,效果马上大打折扣,销售额并没达到预期。世贸、星河湾、绿地等全国性的开发商采用“隐形降价”的方式促销,几乎没有任何收效,一些中小开发商无论是“明降”还是“暗降”,幅度在10%以内的,都几乎没有达到预期的效果,而合肥某楼盘在半个月前直降25%左右,一天之内就实现清盘。那么,在降价已经成为必然的时候,降多少才能真正打动购房者,才能探底?

  这是一个很难回答的问题。但是,日前恒大地产似乎给出了一个界限。

  恒大地产宣布全国13个新开楼盘以接近35%的降价幅度进行“保本甩卖”,据恒大地产的工作人员说,不要问恒大此举的原因,大家都在降,恒大的降价幅度有恒大的策略。

  以前开发商卖房总是说:明天买肯定比今天买贵,你不买别人就买了...[全文]

  网友热议
  价格是实打实的放在那里,购房者买房总免不了一番的比较,最终价格还是会作为一个重要的衡量标准,金科集团的降价策略对于持币待购的购房者而言,具有极大的吸引力。
——梦想阳光的鱼
  金科至少是收买了人心,实质上,龙湖和金科的价格是根据各自产品的情况定的,谁的都一样,在如今大家都观望的情况下,肯定都是有较大的优惠,金科只是赢在免费广告打得好。
——海盗
  别的楼盘可以明涨暗跌,金科也可以明跌暗涨,金科资金充足不必急在降价,销售速度慢些,熬过了这个时候说不定卖得更好。
——三叶草
  当中心区域都开始出现烂尾楼时,可以判断房市到了底部;当烂尾楼都改造成商品房出售时,房市已经进入高峰;客户在任何一家银行放贷处可以轻松获得低息低首付房贷,对应的就是房市低潮,现在的情况是,走几家也不一定能贷到款而且条件严格。
——王爷
  其实,房地产和股市一样,没有一直涨的,高抛低吸才是王道,去年年底抛掉了一套洋房,现在即使算上各种税赋花2/3就能买到同样的房。一辆奥迪A4就这样省下来了。(现在不打算买回来,等到明年初再看看,初步判断,重庆房价在未来半年内会加速下跌,最近还陪朋友到香港看了几套房,对比了下我们所谓的豪宅,差太多了,现在只要面积上100,内地就称为豪宅,实在搞不懂,可以看得到江的什么配套都没有的房子就叫无敌江景豪宅,有一块平地就叫什么广场。)
—— 黑夜里最黑的花
  现在只是降价的开始!如不是急需新房结婚大家安静的等待吧!明年应该会到一个大家较容易接受的价位的。
——康吧
  我是区县的,在我身边的人买房的是这几部份类型的人:工作单位好的或公务员的他们在本地方都己经有两叁套住房,现在又在市区购房,主要是出租,等房价高后再出手,还有就里真正没房的他们这类人最惨到处借钱父母帮补,每月那点可怜的工资还要付一半缴利息,我看重庆乃至全国的房市在明后年必破。
——我有我疯狂
开发单位 项目名称 优惠
金科集团 廊桥水岸、
小城故事
十年城
云湖天都
东方雅郡
 全线降价300-1000元/㎡
恒大地产 恒大城  小高层套内折后3790元/㎡,花园洋房折后5970元/㎡
鲁能地产 9街区  优惠起价4380元/㎡,优惠均价4599元/㎡
中铁置业 山水天下  购房契税全免
大川地产 壹江城  折后优惠价5190元/㎡
顺祥集团 壹街区  9.6-9.8折,最高优惠4.5万元
鑫茂源房产 e时代  折后优惠价3820元/㎡
和泓地产 南山道  折后优惠价3875元/㎡
新宝龙 易城  购买商铺即享受万元优惠
协信 云栖谷  购房最高送40000元礼金
元佳 元佳广场  VIP卡会员除了享受开盘当日的优惠外,将额外享受到9.7折,最高优惠达60000
万友 七季城  两房最高优惠4.7万元,三房最高可达7.2万元。
东海 东海星洲  赠送面积达149% 一次性付款98折
俊峰 龙凤云洲  万元大奖周周等你拿
中凯 翠海朗园  一次性付款9.8折
 
 
·降价!金科涨降方案内部激辩 双方对战观点激烈
·金科重庆楼盘全线下调300-1000,到底为什么?
·鲁能惊推跳楼房价 意欲“搅局”龙头寺?
·降价是房地产企业成熟的第一步
·瑞信报告:2008年中国内地房价将会跌15%
·高调逆市涨价引争议 业内人士称是在“走钢丝”
·涨价楼盘1天卖百套 专家称不代表市场已接受
·龙湖引爆“涨价门” 跟风房企达到10家
·重庆部分一线楼盘酝酿跟风涨价 两派对立观点
·房产商降价背后的七大深层原因

 

本网站所刊登的新华社及新华网各种新闻、信息和各种专题专栏资料,均为新华通讯社版权所有,未经协议授权,禁止下载使用。
制作单位:新华社重庆分社信息中心
Copyright ©2000-2008 CQ.XINHUANET.com All Rights Reserved.