信报记者 胡斯然 报道

    政策破冰前行

    情愿相信这只是一种时间和言语上的巧合。

    7月19日，天天渔港。几个享有盛名的房地产老板和若干房地产专刊记者，围在一张摆满名贵菜肴的桌子旁，开始了他们的"财富策划"。

    "你们只能报道现在的房价很快就要上升，比调控前还要高！反起做，我就不相信这个市场一直这么冷下去。"一个老板大手一挥，用一种不容质疑的口气对显得毕恭毕敬的房记们说。

    "政府很快就要出台救市的政策了，房价肯定会涨的，你们尽管大胆地做（报道）。"另外一个老板更是显得胸有成竹。

    当时，大家以为这个老板对政策救市只是一种猜测，但很幸运，他猜中了！

    果然，7月26日，在全国各大城市的二手房交易步入"坚冰期"之际，重庆骤然解冻："有4种住房在转让时，不会被征收5.5%的营业税。包括购买2年以后的普通商品房、自建住房、公房和安置房。" 虽然这个政策还是制定了一定的边界，但对于二手房市场中本来就是这四种房源占主导地位的重庆而言，新政策无异于二手房市场的全面打开。而"期房因如工作调动、经济困难等特殊原因也可转让"的灵活举措，则让业界人士摸到了一扇意外之窗。

    不仅如此，7月27日，早在去年6月21日颁布的《住房公积金二手房贷款办法》宣布正式实行。市住房公积金中心有关人士表示，此举主要在于活跃二手房市场。     

　　房地产抱团力量

    这确实让人意外！此前，传入人们耳朵最多的消息是，针对目前房地产交易清淡的状况，上海市拟出台救市措施。并且仍然徘徊在二手房交易个人所得税怎样征收的问题上，也许，取消营业税或者期房转让对他们简直是天方夜谭。

    但重庆捷足先登！让业内外不解，是股什么样的力量促使重庆在政策上有接连的破冰之举？

    从联众置业发展有限公司董事长邱朝礼的说法中，也许可以找到其中的一股力量，那就是房地产开发商。这些曾经话不投机半句多的竞争者，在行业整体遇冷的时候，非常自觉地扭成一团。

    "自从七部委的房产新政后，不少房地产开发商在重庆市房地产商会的组织下，先后三次给重庆市政府递交了报告。" 邱朝礼。

    这是一份怎样的报告呢？

    邱朝礼继续说，报告诉说了开发商们遭遇的困境，建议政府一如继往地支持房地产业，及时采取措施激活房地产市场，保护房地产投资的积极性不受挫。

    这种说法和前文那个有超前意识的开发商有点雷同。但无论如何，这和政府及时出台救市政策并无必然联系。一个和政策制订有关的政府职能部门工作人员，断然否定了这个"简直是天方夜谭"的说法。

    大门依旧敞开

    重庆市委常委、常务副市长黄奇帆，早在7月23日的"2005年上半年重庆房地产研讨会"上，为政策的出台打下了铺垫，当然也是目前最权威的一种解释。

    "国家7部委都说了，重庆房地产业是健康的，价格是合理的，我们没生病，何必要吃药，自己唱衰自己……"黄奇帆整整用了三个小时，对于重庆的城市投资、发展框架予以了全面梳理，听得下面的房地产人士热血沸腾，据一个参加了会议的房地产商说，会后大家的谈资基本就是揣摩政府的下一步将如何举措了。

    没有让开发商等得太久。

    三天后，救市政策选择在重庆市政府发展研究中心举办的"重庆CBD发展机遇"论坛上出台。

    似乎突降甘霖，这给了来自全国各地投资者最大的触动，他们已经对CBD没有了兴趣，注意点全部放到了重庆的期房、二手房居然可以破冰前行的新政变动上。

    这是真正的力量--政府所主导的一场高明大戏。在上海，北京等全国的焦点城市尚彷徨之际，重庆向外界最先发出信号："重庆的大门依旧敞开。"于是，重庆以极高的瞬间亮度争得了各路投资商有意无意间注意力。为重庆争得了广泛的注意力。适时的政策调整，比之投资巨大的"城市形象营销"有效和划算得多。

    这是一场把资本的目光从沿海导引向重庆的精心布局。

    重庆一下子成了全国甚至全球投资者瞩目的中心，很多投机者，甚至海外基金，开始对重庆的房地产市场蠢蠢欲动。

    海外基金冲动

    根据重庆一个深谙房地产营销策划的公司老总龚伯达透露，著名投行摩根士丹利在中国房地产市场低迷的时候，已经大举吃进商业地产，在长三角地区一出手就是12个以上的大型购物中心项目。"如今，他们已经将目光投向了重庆。" 7月29日，龚伯达对记者说，"前天他们和我在电话上有了联系。"

    这是个不简单的信号。就在7月25日，美国最大的商业地产投资、开发及管理公司，西蒙房地产集团与摩根士丹利房地产基金及深国投商用置业有限公司，签订了开发商业地产的合作协议。可想而知，伴随着摩根士丹利进入重庆的脚步，将是另外一个更为庞大的投资商影子。

    "其实，还有更多的项目在继续，更多的海外基金在进入。" 龚伯达说，"这是一个外资和房地产商都有兴趣的话题。" 　

    南岸一位开发商也告诉记者，近一个月内，有基金公司来寻求合作，但也有开发商希望能通过他和基金公司进行接洽，而目前正在与基金公司接触的开发商中大部分是开发商主动找的。

    四类新面孔

    这些还不足以让业内振奋，因为在宏观调控以前，以摩根士丹利、高盛等投资银行下属的基金为代表的机会基金，和美国汉斯、新加坡凯德置地等为代表的开发商基金已经开始活跃在国内的房地产市场上，如今他们只不过添加了几分激情。而现在，市场开始出现一些崭新面孔，这对资金望穿秋水的开发商们来说，不只是用一个"及时雨"就可以形容他们的心情。

    据仲量联行投资部高世斌介绍，目前已经有四类新面孔的海外基金登陆中国，如私有股权基金、退休和保险基金、欧洲一些传统的房地产基金以及亚太地区房地产基金等。

　　19亿外资图景

    从重庆官方的统计数据来看，重庆的楼市确实呈现出一种和北京、上海等地完全不一样的图景。

    根据重庆市外汇管理局介绍，今年上半年，重庆楼市就流入2.3亿美元(约合人民币近19亿元)，同比增长41.58%，并且呈现多渠道强劲进入的趋势。

    但与此相反的是，同样来自市外汇管理局的信息，在上海、北京、广州等国内房地产一线城市，外资流入当地楼市的速度已经呈现趋缓的势头。

    重庆的楼市莫非将从此步入和别处完全相反的上升轨道？

    两股驱动力量

    由于重庆实施新政，人民币汇率又做了调整，外资的进入有了足够的驱动力量，也许这种判断在不久的将来会变成现实。

    "宏观调控，人民币升值，对外国投资者来说，实际上是利好。"一位曾经接触过海外资金的业内人士对记者说。

    "实际上，宏观调控对房地产市场最大的影响是减少了资金供应，而非人们普遍认为的打压房价。"该人士说，现在银行普遍收紧了对开发商的贷款，开发商原来最主要的资金来源突然被截流了。而楼市的资金缺口为外资与当地开发商搭起了一座合作的通道。外资也利用了这个机会进入了目前中国回报率最高的行业。    

    "有时一个几亿的项目就因为几千万的资金缺口而导致整个项目不得不完全中断。" 龚伯达说，而对于拥有雄厚资金实力的海外基金来说，资金恰恰是他们进入中国市场最大的优势。

    而在很多外资眼中，目前在中国，没有一种行业比开发房地产更具暴利了。一些过桥贷款的利润都能达到15%，而一般的项目利润率则从最低的50%直到超过100%。

    在全球市场逐利的基金们显然不能抗拒这样的诱惑。

    更重要的是，海外基金们对人民币汇率再度调整抱有强烈预期。于是，在他们的计划里，就是尽快找到好的项目，希望在人民币还没有升到太高的时候，赶紧运作，然后再赶紧撤。

    忽冷忽热含深意

    "加速进入也许是为了更快退出。" 龚伯达分析，但这给楼市带来的，也许是更多的不利因素。

    目前对房地产市场兴衰最关键的指标是房价。"而在国家的调控下，房价并没有走低。应该说，这种调控并不成功。"

    然而，即使如此，有关方面开始迫不及待出来表态救市，显然是不希望房价暴跌现象的出现。

    不少经济学家从另外一种角度分析政府的救市行为。他们认为，目前经济保持着高增长、低通胀的良好势头，但应警惕经济下行和通缩现象的出现。由于当前经济持续快速增长，有很大一部分是房地产投资拉动的。如果房地产成交量持续萎缩，将会影响房地产投资，最终拉低经济增速。因此，当前房地产投资应该"防冷"。

    如此看来，政府部门对房地产行业的态度"忽冷忽热"，似乎不可捉摸，但其实暗含很深的用意。

    "然而，目前的问题是，房地产市场结构不尽合理已经成了众所周知的事，虽然投资增加意味着市场供应的增加，市场供应增加本应使房价下行，但开发商这些占主体的力量，利益当前，有了充裕的资金，除了将房子越建越气派，将房价越抬越高，估计其它的事情不会干得太多。" 龚伯达担心地说。