新华网重庆频道9月14日电 在今天下午举行的大渡口新城市价值论坛暨房地产专题推介会上，城市专家、北京国际城市发展研究院院长连玉明作了《重庆CRD战略与大渡口新城市价值》的报告。

    以下是连玉明报告全文。

    尊敬的本荣书记，龙华区长，尊敬的各位领导，各位朋友，非常荣幸又一次来到重庆参加大渡口新城市价值论坛暨房地产专题推介会，特别是有机会和地产界的朋友们一起交流学习。地产界有一句名言叫“城市价值决定地产价值”。判断一个城市的价值最重要的要看两点，第一点是看这个城市是否具备综合优势。这里所讲的综合优势实际上就是能够看得见的或者是正在将资源变成资本的优势。     

    第二点，我认为更重要的是要看这个城市未来的潜能，也就是说尚未凸显的潜在的能量和优势。基于这两点，对重庆，对大渡口未来的发展，我有两个基本的判断。

    第一个判断是，直辖十年后的大重庆，将迎来新的一轮经济增长周期。第二个判断是重钢搬迁后的大渡口将迎来一个新的休闲经济时代。做这样两个基本判断主要基于以下方面的背景：     

    第一，胡锦涛总书记6月25号在中央党校的重要讲话，再次全面系统的论述了科学发展观的核心思想，明确指出科学发展观的第一要素是发展，这个讲话之所以重要，就重要在为十七大以后中国的发展确定了基调。特别是胡锦涛书记的“314”部署为重庆导航定向，使重庆直辖十年后发展的方向更加明确，发展的定位更加清晰，发展的重点更加突出。加快发展和率先发展成为大重庆未来10-15年发展的第一动力。     

    第二，6月9日，在重庆成为直辖市十周年之际，经国家发改委报请国务院批准，重庆正式成为国家统筹城乡发展综合配套改革试验区，这个试验区的批发标志着重庆将成为国家新一轮综合改革的领跑城市，标志着重庆在中央深化实施西部大开发战略，老工业基地振兴战略和成渝经济带建设中的地位进一步强化。这些标志的背后将是政策、资源和要素向重庆不断的集聚。     　

    第三，重庆“一圈两翼”战略部署。这个战略部署的要害是抓住了城市发展的本质属性及其内在规律，通过优化城市结构实现城市功能。特别是“一小时经济圈”的空间布局，在2.87万平方公里的范围内拉开了“大城市带动大农村”战役的序幕。     

    第四，成渝经济带的形成，将有利于成都和重庆资源要素的互补和互动。在不久的将来将形成以珠三角、长三角、环渤海三大经济圈之后的中国经济“第四增长极”。     

    第五，重钢搬迁及后重钢时代的到来。重钢搬迁不是把一个钢铁公司搬迁掉这么简单，实际上它是城市功能的“再造”，是重庆从生产时代向消费时代转型的一次飞跃和一个重大的信号。这些分析都可以成为上述两个判断的基本依据，但是我还要强调，除了这些依据，更重要的还在于我个人，包括我所依据的研究机构的敏感，我先后来到重庆有40多次，到大渡口有20多次，我觉得这么多的次数，加上自己的敏感，在某种意义上也许比宏观的分析更正确。在上述两个判断的前提下，如何使未来大重庆的价值最大化，我们提出了建设重庆CRD的战略，也就是在重庆南部地区建设重庆中央休闲区，或者叫休闲经济中心区。

    CRD战略并不是今天提出的，在2005年编制大渡口“十一五”发展规划中我们就提出了建设CRD。而今天的形势更加佐证了CRD建设的重要性。在重庆未来发展的格局中，为什么必须建设CRD，或者说建设CRD究竟能给重庆带来什么？围绕这个问题我想谈三个基本观点和大家交流。

    第一个观点，重庆CRD战略是提升重庆城市品质的战略选择。在五年前，我曾讲过一句话，明天的重庆就是今天的上海。这句话主要是基于城市结构而讲的，从城市结构上讲，20年前的上海和今天的重庆有很多相似之处，这一点黄奇帆副市长也曾做过量化比较。     

    但是上海与重庆毕竟是不同的，或者说本质上的差异是品质的差异。重庆市缺乏的并不是资源，而是将资源变成资本的激活机制和要素，这种激活机制就是具有文化内涵的生活方式和高品质的生活空间。过去一段时间里我们把重庆的发展形象的比喻为“小马拉大车”，现在我们提出“一小时经济圈”的战略，把“小马拉大车”，变成了“大马拉大车”。那么这个“大马”究竟能不能拉动这辆“大车”呢？我觉得关键要看这匹马有没有力量。      

    让这匹马有力量，一方面是要让它吃得饱，吃得好，第二个方面在吃得饱和吃得好的前提下，还得让它消化得了。也就是说要看这匹马的肠胃功能怎么样。刚才我做了两个基本判断，说重庆在未来10-15年将迎来新一轮经济增长周期，这个增长周期所支撑的产业完全可以让这匹马吃得饱，甚至吃得好。但是随着经济实力的不断增强，城乡居民物质文化需求的不断提升，特别是人均DGP突破1千美元，在1千美元到3千美元之间，经济结构、消费结构、文化结构、社会结构发生了深刻的变化，以房地产、金融、文化休闲为标志的第三产业发展迅猛。人们住、行、文化休闲新的消费方式替代了过去吃、穿、用传统的消费方式，一个新的休闲消费时代正在到来。     

    与全国许多大城市一样，重庆人也正在进入以住房、汽车、文化休闲为标志的消费新时代，因此城市功能安排必须与这种变化和需求相适应，而这种功能性的安排是重庆所缺乏的或不完整的。更为重要的是，“一小时经济圈战略”实施后，通过实施城乡统筹，到2020年左右，重庆的城市化率将从2006年的46.7%达到70%左右，按照重庆现在人口3200万计算，这70%的城市化率将意味着重庆在主城区能将集聚2200万人口，13年内要实现1千万农村人口向主城区的转移，换句话说，这1千万农村人口需要解决就业，或者是需要城市提供就业岗位。    

    而就业岗位就必须有产业的支撑，重庆和中国一样，区域大，人口多，成份复杂，就业技能差，劳动密集型是主要特征。解决这么多人口的就业，必须在产业结构上做根本的改变，按照产业发展的一般规律，第一产业GDP的贡献率每增加一个百分点，可以提供1万个就业岗位，第二产业GDP每增长一个百分点，可以提供10万个就业岗位，而第三产业GDP每增长一个百分点，就能提供100万的就业岗位。因此发展第三产业，尤其是发展以休闲、娱乐、消费业应当成为重庆城市功能完善，产业升级、结构转型的首选。CRD正是实现这一战略的重要载体。CRD战略的重大意义重在解决了重庆城市发展中两大关键性问题，一是结构的失衡，而是功能的缺失。因此我认为，重庆CRD建设是提升重庆城市品质的战略性选择。这是我要讲的第一个观点。     

    第二个观点，在大渡口建设CRD的条件和时机日益成熟。CRD是以生态休闲和文化为主要特征的城市功能区。CRD和CBD一样都是现代化大都市最重要的核心功能区，与CBD相比，CRD的核心功能是文化休闲，是一个高品位的生活空间。文化与消费结合，休闲旅游与居住生活相结合，以生态滨水环境为依托的大型休闲、娱乐、运动、文化教育设施和以中高档住宅为主的房地产的结合。这三个结合是CRD的重要价值导向。

    这个价值导向就使CRD在空间的选择和现实条件上具有了特殊的要求。从空间选择上来看，CRD建设，第一要求生态环境好，建筑密度低，具有极大的绿色开发的空间；第二是空间位置好，离城市中心既不能太近，也不能太远，一般以半小时车程为宜；第三交通条件要好，交通承载能力强，适应各种层次人群的集散。CRD核心区一般适宜建设在中心城区和城市次中心之间的交通结点。从产业程度考察，CRD还要考虑到开发的成本和产业的空间，一般适应建设在城市中心和制造业中心之间，资源、生态、交通条件较好，开发成本较低，空间拥挤度较低的地区。

    综合分析重庆都市核心区的城市空间结构，我们认为，在长江二桥以南，中梁山和铜锣山之间的长江沿岸地区，以钓鱼嘴半岛、小南海、重钢和滨江路为核心的“三点一线”地区是建设CRD的最佳空间。这个最佳是因为除具备上述条件外，区位具有优越性，生态具有天然性，景观具有典型性，交通具有便利性，资源具有独特性，空间具有共享性。以“三点一线”CRD功能区为核心，在长江二桥以南、中梁山和铜锣山之间的大杨石组团、大渡口组团和鱼洞-李家沱组团形成的CRD功能圈，我们称为CRD功能发育提供生态环境、社会环境的CRD生态圈。这样布局CRD功能区，一方面有利于体现资源开发的空间集聚性的原则，可以降低开发成本，实现资源开发的规模效应，第二是突出了整体特色，而有利于发挥功能区的整体效应。第三，有利于把握功能区的开发节奏，在开发过程中能够突出重点，分阶段，分区域逐步展开。     

    从发展的时机来看，重钢环保搬迁和小南海水泥枢纽的建设为CRD提供了难得的机遇。这些都表明在大渡口建设CRD的条件和时机正在成熟，抓住时间就能赢得机遇，错过了时间你就失去了机会。按照分布分块实施，基础建设优先，龙头项目带动，经济社会联动的发展思路，在一小时经济圈战略框架下，以服务战略转型，优化城市功能，促进产业升级为指导，经过五到十年的努力，将三点一线为核心的CRD功能区建设成为生态和谐宜居区，文化功能休闲区，创意产业集聚区和城市遗产的保护区。这是我讲的第二个观点。     

    第三个观点是CRD战略将全面提升重庆南部新区的城市价值。重钢环保搬迁将成为重庆南部新城价值提升的催化剂，它标志着后重钢时代城市形象的重塑，城市环境的再造和城市品质的提升。它的搬迁过程正是城市价值不断放大的过程。在这个基础上，真正做到城市价值的最大化，其必须注重以下几个原则。     　

    第一，以人为本，和谐共赢的原则。第二是政府引导和市场主导相结合的原则。第三是限制开发和保护为先的原则。第四是成片开发和综合利用的原则。第五是城市基础设施和公共服务设施优先发展的原则。第六是产业发展、生态涵养与社会建设相适应的原则。    

    最后谈一下房价。城市价值决定地产价值，城市价值的提升必将给地产带来升值空间，国家发改委前天发布的消息，全国70个城市的房价同比上涨了8.2%，重庆新建房价上涨全国排名第四。这个消息只能说明两点，第一房价的趋势是继续上涨，重庆房价的涨幅更快，第二，随着政府宏观调控力度的加大，房价还会继续上涨。北京和杭州已经迈步入了万元房的时代，我看重庆离5千元房子时代也为期不远了。     

    最近9月11号中国城市论坛2007年北京分会发布了中国城市品牌价值排行榜，重庆城市品牌价值全国排行21位，同时，重庆被评为感动世界的29个中国品牌城市之一，想在奥运会期间向全国推广，中国城市论坛组委会对重庆这个品牌城市的推广词是这样写的：长江浩瀚之水，荡漾着巴蜀之灵气，火锅飘香，飘出麻辣文化，大足石刻刻出鬼斧神工，棒棒军虽不成军，却能担走坡坡坎坎，这是一座大机遇预示大发展，大城市带动大农村的年轻直辖市。     　

    对此，市委、市政府要下决心，大渡口要有耐心，企业家们更要有信心，这些决心、耐心和信心归纳成一句话就是要有眼光，要看到大渡口未来的潜能，眼光就是长远利益，就是明天的利益。用一句广告语：大重庆、大渡口、大有作为。让我们共同期待，并见证大渡口这个美好时代的到来。谢谢大家！